DOWNLOAD ÁN LỆ 11 TẠI ĐÂY!
Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp
Được
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định
số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn
án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại
“Tranh chấp về hợp đồng tín dụng” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần A (đại
diện theo pháp luật là ông Phạm Hữu P, đại diện theo ủy quyền là bà Mai Thu H) với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn B (đại diện
theo pháp luật là anh Trần Lưu H1); người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N, anh Trần Lưu H1, chị Phạm Thị V, anh Trần Lưu H2, chị Tạ Thu H, anh Nguyễn Tuấn T, chị Trần Thanh H, anh Trần Minh H, chị Đỗ Thị H.
Vị trí nội dung
án lệ:
Đoạn 4 phần
“Nhận định của Toà án”.
Khái
quát nội dung của án lệ:
- Tình huống
án lệ 1:
Một bên thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội
dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.
-
Giải pháp pháp lý 1:
Trường
hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế
chấp có hiệu lực pháp luật.
- Tình huống
án lệ 2:
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa
thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất
có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.
-
Giải pháp pháp lý 2:
Trường hợp này,
khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.
Quy định của pháp luật liên quan đến án
lệ:
Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 318
Bộ luật Dân sự năm 2015); Điều 715, Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005; mục 4 khoản
19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm (pháp điển hóa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm
2015).
Từ khóa của án
lệ:
“Thế
chấp quyền sử dụng đất”; “Trên đất có tài sản của người khác”; “Công nhận hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất”; “Thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp”; “Ưu tiên nhận
chuyển nhượng”.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 06-10-2011 và các
lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần A trình bày:
Ngày 16-6-2008, Ngân hàng Thương mại cổ phần A (sau đây
viết tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn B (sau đây
viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân
hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục đích cấp tín dụng
để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký của Công ty B.
Thực hiện hợp đồng,
Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty B theo các Hợp
đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty B còn nợ
gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là
2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng).
Tài sản bảo đảm cho
khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996)] tại
số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng
của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp
ngày 07-12-2000), do ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh
N thế chấp theo Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp
đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11-6-2008
và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo
đảm ngày 11-6-2008.
Ngày 30-10-2009, Ngân hàng và Công ty B tiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số
1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô
hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn
bằng 150%.
Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải
ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng
số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là 1.334,50 USD. Tính đến ngày 05-10-2011,
Công ty B còn nợ gốc là 79.205 USD và nợ lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ
gốc và lãi là 96.120,69 USD.
Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng
tín dụng số 1702-LAV-2009058 gồm:
- Lô hàng 19 xe ô
tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng
(do Công ty B lắp ráp theo phương thức hàng để kho đơn vị, Ngân hàng giữ Giấy
chứng nhận đăng kiểm chất lượng xe xuất xưởng) do Công ty B thế chấp theo Hợp đồng
thế chấp số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Hợp đồng thế chấp này được đăng
ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02-11-2009;
- Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03
tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty B đã thực
hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000 đồng
tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh
toán.
Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân
hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ
còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo
đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị Tòa
án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu.
Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc:
- Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi
bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;
- Công ty B thanh toán 5.392,81 USD nợ
lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583.
Trong trường hợp, Công ty B không thanh
toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế chấp là:
- Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử
dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N;
- 01 xe ô tô tải thành phẩm, trọng tải
1,75 tấn, hiệu JMP mới 100% do Công ty B lắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản
số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009.
Đại diện bị đơn là anh Trần Lưu H1 -
Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài
sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề
nghị Ngân hàng cho trả nợ dần.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Duyên
H và bà Lưu Thị Minh N trình bày: Ông bà thừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay
tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng
và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị
Minh N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có
tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn
khoản nợ của Công ty B để Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ
cho Ngân hàng; đề nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và
con rể của ông bà đến Tòa án làm việc.
Anh Trần Lưu H2 thay mặt cho những người con, cháu của ông
Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày:
Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh
thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B.
Sau khi ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng
trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên.
Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người
đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp
đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp
vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất
số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo
đảm là 19 xe ô tô là không đúng.
Tại Bản án kinh
doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân
hàng Thương mại cổ phần A đối với Công
ty trách nhiệm hữu hạn B.
- Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn B
phải thanh toán trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần A số tiền còn nợ của Hợp đồng
tín dụng số 1702-LAV-200800142, bao gồm: nợ gốc là 2.813.600.000 đồng; nợ lãi
trong hạn là 2.080.977.381 đồng; nợ lãi quá hạn tính đến ngày 23-9-2013 là
1.036.575.586 đồng; tiền lãi phạt chậm trả tính đến ngày 23-9-2013 là 123.254.156
đồng; tổng cộng: 6.054.407.123 đồng.
- Buộc Công ty
trách nhiệm hữu hạn B phải thanh toán trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần
A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, gồm số tiền nợ
lãi quá hạn là 5.392,81 USD.
Trong trường hợp Công ty trách nhiệm hữu hạn B không trả nợ hoặc
trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín
dụng số 1702-LAV-200800142, thì Ngân hàng Thương mại cổ phần A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố
Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật là quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất tại thửa số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996) theo Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000 cho ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị
Minh N tại địa chỉ số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội để thu hồi
nợ…
Trường hợp Công
ty trách nhiệm hữu hạn B không trả nợ hoặc trả không đủ số tiền nợ của Hợp
đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, thì Ngân hàng Thương mại cổ phần A có quyền
yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm là 01 chiếc
xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty trách nhiệm hữu hạn B lắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản
số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009 để thu hồi nợ.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của
các đương sự theo quy định của pháp luật.
Sau khi xét xử
sơ thẩm, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn
kháng cáo bản án sơ thẩm.
Tại Bản án kinh doanh,
thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa án
nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định:
Giữ nguyên
quyết định của Bản án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về Hợp đồng tín dụng, về các
khoản tiền vay và tiền Công ty trách
nhiệm hữu hạn B phải
trả Ngân hàng Thương mại cổ phần A; hủy phần quyết định của Bản án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về phần hợp đồng thế chấp, bảo đảm của người thứ 3, cụ
thể:
…Hủy phần quyết định về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3 (nhà đất
số 432, tổ 28, phường E, quận
G, thành phố Hà Nội) ký ngày 11-6-2008 tại Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội
và đăng ký tài sản bảo đảm tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội ngày 11-6-2008…
Giao hồ sơ vụ án về Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ và xét xử lại, xác định
phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N làm
tài sản thế chấp bảo đảm cho Công ty trách nhiệm hữu hạn B đối với khoản tiền
vay ở Ngân hàng Thương mại cổ phần A theo Hợp đồng tín dụng số
1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008.
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm
còn quyết định về án phí.
Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng, Tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội có văn bản đề nghị xem xét lại bản án
phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại Kháng nghị
giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016, Chánh án Tòa án nhân dân tối
cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại
phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối
cao tại Hà Nội.
Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số
111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014
của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm
số 59/2013/KDTM-ST
ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân
dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của
pháp luật.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất
trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; đề nghị Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối
cao xử hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Hồ sơ vụ án thể hiện, để đảm
bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh Trần Lưu H1
là con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N làm Giám đốc, thì ngày
11-6-2008, ông Trần Duyên H và
bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông
Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế
chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của
pháp luật.
[2] Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở ngày 07-12-2000, thì nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội (sau đây viết tắt
là nhà, đất số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7 m2, diện tích nhà ở
85 m2, kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định
tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện tích đất 147,7 m2 ngoài
căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở
hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng
ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập
thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn
nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.
[3] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 06-6-2012,
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, xác
định: nhà, đất số 432 có 02 khối nhà (gồm: khối nhà thứ nhất: diện tích chiếm
đất là 37,5 m2, chiều dài 5,9 m, chiều rộng 6,35 m; khối nhà thứ hai
là nhà bê tông ba tầng có ban công, diện tích 61,3 m2) và hiện có 16
người thường trú, đăng ký dài hạn, thường xuyên sinh sống. Trước khi xét xử sơ
thẩm, ngày 21-9-2013, anh Trần Lưu H2 (con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị
Minh N) có Đơn kiến nghị gửi Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng sau khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, do khó khăn về chỗ ở,
năm 2002, gia đình ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đã thống nhất để anh
Trần Lưu H2 và những người con của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N bỏ tiền
ra xây dựng thêm căn nhà 3,5 tầng bên cạnh căn nhà 02 tầng cũ trên thửa đất nói
trên. Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội biết trên thực tế hiện trạng
thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng)
không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm
2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày
11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem
xét yêu cầu của anh Trần Lưu H2 và những người con ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị
Minh N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng,
không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.
[4] Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều
1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29-12-2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong
trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với
đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp
tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên
thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua,
người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông Trần
Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên
thửa đất của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N ngoài căn nhà 02 tầng đã được
đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký
quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất
và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn
liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc
sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung
và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực
pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008 có một phần bị vô hiệu (phần có
căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm về phần hợp đồng
thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập
chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông Trần Duyên H, bà
Lưu Thị Minh N và xét xử lại là không đúng. Lẽ
ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần xem
xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo quy định của
pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự
cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng
nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người
đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc
thẩm cần hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài
sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận
thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có
nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành
cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).
[5] Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại
khoản 5.4 Điều 5 Hợp đồng tín dụng về lãi phạt chậm trả trên số lãi chưa thanh
toán “lãi phạt chậm trả là quá 10 ngày kể
từ ngày đáo hạn, mức lãi phạt là 2% trên số lãi chưa thanh toán; quá 30 ngày kể
từ ngày đáo hạn, mức lãi phạt là 5% trên số lãi chưa thanh toán” để chấp
nhận yêu cầu của Ngân hàng buộc Công ty B phải trả số tiền lãi phạt chậm trả 123.254.156 đồng là không đúng pháp
luật, không được chấp nhận vì đây là lãi
chồng lãi. Tòa án cấp phúc thẩm không phát hiện ra sai sót này, vẫn giữ
nguyên quyết định này của bản án sơ thẩm cũng là không đúng.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 2
Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết
số 103/2015/QH13 ngày 25-11-2015 về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự;
1. Chấp nhận Kháng
nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016 của Chánh án Tòa án nhân
dân tối cao.
2.
Hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm
số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014 của
Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần A, bị đơn là Công ty trách
nhiệm hữu hạn B và 10 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm
đúng quy định của pháp luật.
NỘI DUNG ÁN LỆ
“[4] Trường hợp
trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người
sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng
thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng
thế chấp có hiệu lực pháp luật…
…Trường hợp bên thế chấp và bên nhận
thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người
sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu
cầu mua (nhận chuyển nhượng).”
x