Bài tập học kỳ Luật Đất đai - Đề số 7

Bài tập số 7:

Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất có diện tích 2.500m2 ở Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh). Năm 2013, anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với giá 3 tỉ đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1,5 tỉ và nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Vì vậy, anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc, theo đó anh C đã chuyển giao 200 triệu cho anh X. Tháng 7/2014, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Y mới giao nốt số tiền còn lại. Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối vì lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này.

Hỏi:

1. Anh (chị), hãy bình luận về việc làm của anh X?

2. Vụ việc này cần phải giải quyết thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vì sao?

3. Anh X cần phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này?     

                                      GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

I. Bình luận về việc làm của anh X

1. Tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

·        Giao dịch dân sự giữa anh X và ông Y là giao dịch hợp pháp.

Căn cứ vào điều 122 BLDS năm 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự.

- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.

Căn cứ vào điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.

Trong giao dịch giữa anh X và ông Y, hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên hoàn toàn thỏa mãn các điều kiện dể giao dịch này có hiệu lực vì theo dữ kiện của đề bài:  “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực”.

·        Giao dịch giữa anh X và anh C là giao dịch không hợp pháp.

Theo đề bài: “Anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc”. Như vậy, X đã thực hiện giao dịch với anh C trong khi X đang thực hiện nghĩa vụ với ông Y. Do vậy, giao dịch này là không hợp pháp.

2. Những vi phạm của anh X

Theo điều 699 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: 1.Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đúng diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như thỏa thuận;

2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng”.

Anh X đã tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thì anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật quy định. Giữa anh X và ông Y đã có thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, theo đó thì anh X phải chuyển giao 2.500m² cho ông Y, và ông Y phải trả cho anh X 3 tỷ đồng. Do ông Y chưa chắc mua mảnh đất này, ông đã không giao đủ số tiền theo quy định mà chỉ giao một nửa số tiền là 1,5 tỷ đồng cho anh X. Chính vì vậy, anh X đã đi tìm người mua mới trong khi hợp đồng giao đất được ký kết với ông Y đang còn hiệu lực.

Như vậy, anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Anh X lại đi tìm một khách hàng khác để tiếp tục bàn về việc bán mảnh đất đó khi ông Y nói ra ý định là chưa chắc đã mua. Anh X đã vi phạm các điều trong hợp đồng của hai người, vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự quy định. Khi ông Y không giao nốt số tiền còn lại, lẽ ra anh X có quyền yêu cầu ông Y thực hiện nhiệm vụ của người nhận chuyển quyền sử dụng đất, anh có thể gia hạn cho ông Y, nếu quá ngày gia hạn thì anh X có quyền đòi bồi thường, hoặc bắt ông Y phải trả lãi (điều 700, điều 305 BLDS). Hành động ký hợp đồng đặt cọc với anh C là hành động không hợp pháp, do hợp đồng đặt cọc đó có liên quan đến mảnh đất mà anh X đã ký hợp đồng với ông Y để trao quyền sử dụng. Anh X phải trả lại khoản tiền cho anh C và có thể phải trả tiền bồi thường cho anh C.

II. Giải quyết vụ việc và thẩm quyền giải quyết

1.  Giải quyết vụ việc

 Thứ nhất, xác định giao dịch giữa anh X và anh C vô hiệu.

Theo đó, anh X phải hoàn trả số tiền 200 triệu đồng cho anh C, trả tiền lãi và bồi thường thiệt hại.

Thứ hai, tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa anh C và ông Y.

Do anh X chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên vào thời điểm hiện tại anh X phải hoàn tất công việc xin cấp GCNQSDĐ thì mới tiếp tục công việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Mặc dù chưa có GCNQSDĐ nhưng anh X đang là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này. Như vậy điều này đồng nghĩa với việc anh X đã có một trong các giấy tờ thuộc quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013. Nếu chưa có GCNQSDĐ thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh X phải có một trong các giấy tờ sau:

-  Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

-  GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

-  Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

-   Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

-  Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các giấy tờ khách được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định tại các điều 100, 167, 179, 188 Luật Đất đai 2013, nếu anh X có một trong các loại giấy tờ trên thì anh X có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xét thời điểm diễn ra vụ việc: anh X giao quyền sử dụng đất cho ông Y diễn ra từ năm 2013, tại thời điểm anh X giao quyền sử dụng đất cho ông Y, theo quy định tại điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ – CP thì việc chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/01/2007 phải có GCNQSDĐ. Đến tháng 7 năm 2014 ông Y lại yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch này, tuy nhiên, điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để chuyển nhượng là phải có GCNQSDĐ (điểm a). Do đó, anh X phải được cấp GCNQSDĐ thì giao dịch này mới có thể tiếp tục thực hiện.

Sau khi được cấp GCNQSDĐ thì anh X vẫn tiếp tục giao mảnh đất 2.500m² đất cho ông Y theo hợp đồng đã ký từ trước, ông Y phải giao số tiền còn lại là 1,5 tỷ đồng cho anh X. Do hợp đồng giữa anh X và ông Y đã ký là hợp pháp và đang còn hiệu lực. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được ký một cách tự nguyện của cả hai bên và đã được Phòng công chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng thực.

Ông Y phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự (theo điều 305 BLDS: “khi người thực hiện nghĩa vụ chậm thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ, trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tiền thanh toán”). Có nghĩa là ông Y phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trả số tiền còn lại cho anh X và trả tiền bồi thường vì chậm trả tiền cho anh X.

2. Thẩm quyền giải quyết

·        Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Thứ nhất: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Khoản 1 điều 202 Luật Đất đai 2013).

Thứ hai: Khoản 2 điều 202 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp”.

Thứ ba: Theo khoản 1 điều 203, nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì:  “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Căn cứ vào những quy định trên, xét thấy:

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu không hòa giải được thì UBND cấp xã sẽ hòa giải vấn đề giữa anh X, ông Y và anh C. Đồng thời, vì anh X mặc dù chưa chưa có GCNQSDĐ nhưng anh đang là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này, vì vậy anh X chắc chắn phải có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều 100. Nếu UBND không hòa giải được thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

·        Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND thành phố Hạ Long sẽ có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho anh X, để anh X tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Y.

Theo quy định tại khoản 2 điều 105 về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.

Như vậy, theo quy định trên thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc này là UBND thành phố Hạ Long.

III.  Anh X phải làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Với các chuyển biến về nhận chuyển nhượng và nhu cầu xin cấp GCNQSDĐ của người sử dụng, căn  cứ vào Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trường hợp của anh X được giải quyết như sau:

Do anh X là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất 2.500m2 nên mặc dù chưa có GCNQSDĐ đất nhưng anh X đã có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100. Như vậy:

Đầu tiên, anh X phải giải quyết tranh chấp giữa anh X, ông Y và anh C.

Tiếp đó, theo điều 70  Nghị định 43/2014/NĐ – CP về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Anh X phải nộp một bộ hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm:

-  Đơn xin cấp GCNQSDĐ;

-  Một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai.

-  Văn bản ủy quyền cấp GCNQSDĐ (nếu có).

Như vậy, để thực hiện được quyền lợi của mình thì anh X phải thực hiện các nghĩa vụ tương ứng, phải chấp hành đúng pháp luật.

KẾT LUẬN

Trong thực tế cuộc sống, các vấn đề đất đai là vấn đề luôn nóng bỏng, ngày càng nhiều và phức tạp đặc biệt trong tình trạng “tấc đất tấc vàng” như hiện nay. Tình huống trên chỉ là một vụ việc nhỏ nhưng điển hình cho tình trạng tranh chấp đất đai hiện nay. Với việc giải quyết tình huống trên, phần nào vụ việc đã được làm rõ, các bên có liên quan phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. 

Share on Facebook

Share on Twitter

Share on Google+

Share on LinkedIn

Related Post