Xã
hội phát triển, nhu cầu sống của con người cũng ngày càng được cải thiện và
nâng cao. Đi cùng với sự phát triển đó là những dịch vụ, chất lượng cao, những
năm gần đây nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo, mỗi thời đại, mỗi giai đoạn họ lại
muốn tìm cho mình những không gian nhà ở riêng.Khi nhu cầu mở rộng kinh doanh
phát triển thì nhu cầu về nhà để mở văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu … cũng tăng
theo. Các gia dịch mua bán được xác lập ngày càng nhiều trong điều kiện nền
kinh tế thị trường hiện nay. Mục đích mua bán nhà cũng hết sức đa dạng và phong
phú, như mua bán nhà để ở, để kiếm lời, để cho thuê. Xuất phát từ nhu cầu thực
tiễn này mà ngày nay các hợp đồng về mua
bán nhà ở ngày càng cao. Chính vì vậy mà Nhà nước cũng ban hành rất nhiều quy định về vấn đề này. Để
tìm hiểu sâu hơn về các quy định hợp đồng
mua bán nhà, em xin được phân tích đề bài “ Đánh giá các quy định của pháp luật hiện
hành về hợp đồng mua bán nhà ở”
I.Khái niệm và một số vấn đề lí luận
chung của hợp đồng mua bán nhà ở.
1.Khái
niệm hợp đồng mua bán nhà ở :
Hợp đồng mua bán nhà là sự thoả thuận
giữa các bên theo đó bên bán chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền
sở hữu nhà cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền.
2.Một
số vấn đề lí luận chung của hợp đồng mua bán nhà ở:
2.1.Đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà
Đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng,
diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí danh giới. Ngôi nhà đó phải được
xác định cụ thể trên một danh giới diện tích đất nhất định, ngay cả đối với nhà
chung cư, nhà tập thể.
Đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà là tất cả các loại nhà được sử dụng vào các mục đích sử dụng khác
nhau. Cho dù các loại nhà có khác nhau nhưng quy chế pháp lí áp dụng với chúng
là như nhau.
Nhà mua bán phải đáp ứng các điều
kiện sau:
-
Nhà
đó không thuộc diện đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị xã hội…
-
Nhà
không bị tranh chấp liên quan đến quyền sơ hữu và quyền sử dụng hợp pháp ngôi
nhà.
-
Nhà
phải có giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hay hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hợp pháp….
Việc
bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả
các chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý
bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền làm đơn yêu cầu toà án
giải quyết theo quy định của pháp luật.
2.2.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà
Chủ
thể của hợp đồng mua bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền
sở hữu đối với nhà, không phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên,
đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất
thiết
phải tham gia vào hợp đồng mua bán nhà thông qua người đại diện theo pháp luật
của mình.
Đối
với các nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm
ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền
mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải
đáp ứng các điều kiện sau:
-
Bên
bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán:
+
Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà.
+
Hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt đối với ngôi nhà.
+
Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thoả thuận với chủ
sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật.
-
Là
cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia kí kết và thực hện hợp đồng mua
bán nhà. Tổ chức bán nhà phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ
chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh.
-
Bên
mua nhà ở là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí hộ khẩu thường
trú, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu
nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
2.3.
Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Theo
điều 450 BLDS năm 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn
bản, có chứng nhận công chứng hoặc chứng thực,trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”
Hợp
đồng mua bán nhà ở là một dạng hợp đồng song vụ, là sự thoả thuận giữa bên bán
và bên mua nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền
cho bên bán, còn bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà là đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà, đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn nhà mà hai
bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán, đây là loại hợp đông song vụ có đền
bù.
.Đây
là hợp đồng mà pháp luật có quy định bắt buộc về hình thức mà các bên phải tuân
thủ. Vì nhà là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải
được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên vi phạm về
hình thức của hợp đồng mua bán nhà thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố là vô hiệu ngay
cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn khởi kiện còn thời hiệu.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng
mua bán nhà có ý nghĩa pháp lí rất quan trọng:
-
Là
điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà.
-
Là
thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà từ bên bán sang bên mua chứ không cần đòi hỏi
phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp mua bán nhà ở mà một
bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu
nhà ở là thời điểm bên bán giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng.
-
Là
nguồn chứng cử để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra.
-
Là
sự cụ thể hoá một cách chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
II. Đánh giá các quy định của pháp
luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở.
1.
Nghĩa
vụ của bên bán nhà ở
Nghĩa vụ của bên bán nhà ở được quy
định tại Điều 451 BLDS năm 2005, theo đó:
“1.
Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
2.
Bảo
quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
3.
Giao
nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
4.
Thực
hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật”
Nghĩa vụ thông báo cho
bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán như đang cho thuê, nhà
phải dành lối đi ra đường công cộng cho
bất động sản liền kề … Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền huỷ hợp đồng
mua bán nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trên đây chỉ là một số trường hợp
hạn chế về quyền sở hữu đối với căn nhà đang là đối tượng của hợp đồng mua bán.
Trên thực tế, còn có thể rất nhiều hạn chế khác về quyền sở hữu phát sinh từ
các quan hệ dân sự giữa chủ sở hữu với các chủ thể khác mà chủ sở hữu khi kí kết
hợp đồng mua bán nhà phải có nghĩa vụ thông báo cho bên mua biết. trong trường
hợp bên bán nhà ở không thực hiện nghĩa vụ thông báo về các hạn chế quyền sở hữu
cho bên mua thì bên mua có quyền huỷ hợp đồng .
Nghĩa vụ trong trường hợp
bán nhà đang cho thuê: Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải
thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc
bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không
có chỗ ở khác và đã thực hiện nghĩa vụ đầy đủ của bên thuê, trừ trường hợp nhà ở
thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một tháng,
kể từ ngày bên thuê nhà nhận được thông
báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà đó cho người khác, trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn
Nghĩa vụ giao nhà theo
tình trạng như đã thoả thuận và kèm theo các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở
hữu hợp pháp đối với nhà cho bên mua.
Nghĩa vụ thực hiện đúng
các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật như công chứng, chứng thực,
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
Như vậy ta thấy việc
quy định nghĩa vụ của bên bán nhà ở là hết
sức cần thiết. quyền và lợi ích của bên mua nhà có được đảm bảo hay không phụ
thuộc rất nhiều vào việc thực hiện nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng. Do tình hình thực tế nước ta, khi mà các vấn đề thuộc thủ tục
hành chính chưa được thực hiện thuận lợi tối đa cho nhân dân, vì vậy pháp luật
cần có sửa đổi theo trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở nếu bên bán đã chuyển
giao ngôi nhà cho bên mua từ thời điểm giao nhà nếu các bên không có thoả thuận
khác. Bởi vì trong trường hợp này ngôi nhà đã bán hoàn toàn thuộc quyền chiếm hữu
và sử dụng của bên mua nhà, các bên chỉ chờ thời gian làm các thủ tục để bên
bán chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà. Quy định này sẽ đảm bảo cho các bên có ý
thức trách nhiệm hơn. Đặc biệt là bên bán nhà ở, sẽ phải thông báo cho bên mua
các giới hạn, khuyết điểm của ngôi nhà, đồng thời bảo quản ngôi nhà cho bên mua
trong thời gian hoàn tất các thủ tục. Việc quy định nghĩa vụ của bên bán nhà là
nhằm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua nhà.
2.
Nghĩa vụ của bên mua nhà ở
Nghĩa vụ của bên mua
nhà
Theo Điều 453 BLDS năm 2005, theo
đó bên mua nhà có nghĩa vụ:
“
1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không
có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm
bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;
2.
Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
3.
Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người
thuê như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.”
Nghĩa vụ thanh toán tiền
nhà đúng thời hạn, địa điểm, phương thức như đã thoả thuận. Các bên có thể thoả
thuận tiền mua nhà được thanh toán khi công chứng, chứng thực hay khi nhận nhà.
Tiền đặt cọc(nếu có ) sẽ được trừ vào tiền thanh toán giá trị nhà. Trường hợp
không có thoả thuận thì bên mua phải thanh toán một lần vào thời điểm nhận nhà và tại thời điểm nơi
có nhà mua bán. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo lãi suất cơ bản tương
ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán. Ta thấy quy định
này hết sức hợp lí, trên thực tế ít khi bên mua nhận giao nhà đúng thời hạn, bởi
có nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên kí kết, các bên đã đặt
cọc, đã thanh toán với nhau một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nhưng
vì một lí do nào đó mà bên mua lại không được nhận nhà do bên bán giao. Nếu bên
mua vẫn phải khéo dài tình trạng chậm giao nhà do bên
bán thì có quyền yêu cầu toà án giải quyết, nếu có thiệt hại do bên bán gây ra
thì được yêu cầu đòi bồi thường.
Nghĩa vụ nhận nhà và hồ
sơ đúng thời hạn đã thoả thuận. Nếu bên mua chậm nhận nhà thì phải chịu các chi
phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản nhà
và phải chịu mọi rủi ro đối với nhà mua. Quy định này là rất cần thiết,
bởi lẽ nhiều trường hợp bên mua và bên bán đã hoàn thành xong hợp đồng mua bán
nhà, nhưng vì lí do mà bên mua không chịu nhận nhà đúng thời hạn, khiến cho bên
bán phải trông nom, bảo quản nhà cho bên mua, hơn nữa trong trường hợp bên
mua mua nhà nhưng chưa trả đủ tiền như
đã thoả thuận mà không nhận nhà đúng thời hạn thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bên
bán. Để bảo đảm quyền và lợi ích của cả hai bên thì quy định này là rất hợp lí.
Việc áp dụng khoản 3 Điều 453 BLDS năm 2005 cần kết hợp
với khoản 4 Điều 496 “ Được tiếp tục
thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi
chủ sở hữu nhà;”. Tuy nhiên, bên mua nhà ở chỉ phải bảo đảm quyền tiếp tục
thuê nhà cho bên thuê nhà theo hợp đồng mà bên thuê đã kí với chủ căn nhà cho đến khi hết hạn thực hiện hợp đồng. Quy định
này là để bảo vệ quyền và lợi ích cho bên thuê nhà khi thay đổi chủ sở hữu căn
nhà.
3.
Quyền của bên mua nhà ở
Theo điều 454 BLDS năm 2005 Bên mua
nhà ở các các quyền sau đây:
“1.Được
nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;
2.
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
3.
Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn;nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải
bồi thường thiệt hại”
Quyền được nhận nhà kèm
theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng là một quyền cơ bản
và quan trọng của bên mua. Quyền này được đảm bảo cho bên mua được nhận đúng
ngôi nhà với những điều kiện chất lượng tài sản mà mình đã lựa chọn, đáp ứng
nhu cầu có nhà ở của bên mua. Quyền của bên mua không chỉ đơn thuần là nhận được
nhà, mà họ còn được yêu cầu bên bán giao toàn bộ các hồ sơ liên quan đến nhà ở
đã bán. Trong hợp đồng mua bán nhà ở,quyền sở hữu của bên mua đối với ngôi nhà
mới thật sự đầy đủ và trọn vẹn khi ngôi nhà họ mua đã làm đủ các thủ tục và được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
ở có ngôi nhà cho người mua nến có.
Trách nhiệm bồi thường
thiệt hại của bên bán khi không giao hoặc chậm nhận nhận nhà của bên mua là
trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Về nguyên tắc bên mua có quyền
yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại( Điều 307 BLDS năm 2005). Kết hợp với quy định tại
khoản 1 Điều 305 BLDS năm 2005 thì
bên mua còn có quyền yêu cầu bên bán phải thanh toán giá trị nhà ở và bồi thường
thiệt hại khi bên bán không giao nhà ở. Trong trường hợp bên bán chậm giao nhà ở
thì bên mua có thể gia hạn để bên bán giao, nếu quá thời hạn này mà bên bán vẫn
không giao nhà ở thì bên mua có quyền buộc bên bán phải giao và bồi thường thiệt
hại hoặc huỷ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tóm lại nội dung của hợp
đồng mua bán nhà ở là sự ghi nhận việc thoả thuận của các bên về các quyền và
nghĩa vụ của họ khi tham gia kí kết hợp đồng.Nó là sự cụ thể hoá các quyền và
nghĩa vụ cơ bản và đặc trưng của loại hợp đồng mua bán tài sản phải đăng kí quyền
sở hữu. Các bên có quyền yêu cầu bên kia phải hoang thành các thủ tục mua bán
nhà trong thời gian thoả thuận.
4.Quyền
của bên bán nhà ở
Theo Điều 452 BLDS năm 2005 thì bên
bán nhà có các quyền sau đây:
“
1.Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
2.
Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận ;
3.
Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
4.
Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.”
Như vậy, cùng với việc bên bán đã thực hiện nghĩa vụ cho bên mua
thì họ có quyền yêu cầu bên mua phải thực hiện để thoả mãn nhu cầu bán nhà của
mình. Về nguyên tắc, bên mua phải nhận nhà đúng thời hạn khi bên bán giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng. Xuất
phát từ nguyên tắc này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng hạn.Thời
hạn nhận nhà do các bên thoả thuận. Trong trường hợp không có thoả thuận, thì
thời hạn thực hiện hợp đồng tuân theo quy định của pháp luật. Nếu không có thoả
thuận và pháp luật cũng không có quy định về thời hạn giao nhận nhà ở, thì bên
bán gioa nhà ở bất kì lúc nào, nhưng phải thông báo cho nhau biết trước trong một
thời gian hợp lí.
Ta thấy quyền yêu cầu “ yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn
theo phương thức đã thoả thuận” là một quyền cơ bản của bên bán nhà ở xuất
phát từ nguyên tắc trao đổi các giá trị ở mức tương ứng và cùng là bản chất của
hợp đồng mua bán là quan hệ hàng- tiền. Thời hạn trả tiền do các bên thoả thuận và ghi trong hợp đồng
mua bán nhà ở. Tuy nhiên cũng như đã nêu trên, trong thực tế không phải lúc nào
các hợp đồng mua bán nhà ở đều có thoả thuận.
Quyền “ không giao nhà khi chưa nhận được tiền nhà
đúng thoả thuận”. Về nguyên tắc bên bán phải giao nhà đúng thời hạn đã ghi
trong hợp đồng và chỉ được hoãn giao nhà khi không thể giao được hoặc được bên
mua đồng ý. Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng song vụ. Do đó bên bán không được
hoãn việc giao nhà ở với lí do bên mua
chưa trả tiền,mà việc giao nhà khi nào phải căn cứ vào thời hạn đã thoả thuận
hoặc do pháp luật quy định , trừ trường hợp bên bán không giao được nhà là do lỗi
của bên mua.
Ta có thể thấy việc quy
định các quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà ở là rất quan trọng, bởi
trên thực tế có rất nhiều trường hợp vi
phạm hợp đồng mua nhà ở do hai bên nhằm đạt được lợi ích riêng cho mình mà không quan tâm bên
kia họ chịu những thiệt hại gì, bởi vậy việc quy định quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua là nhằm bảo đảm lợi
ích hợp pháp cho hai bên, hạn chế tối đa các rủi ro trong giao kết hợp đồng mua
bán nhà ở.
III. Thực trạng về hợp đồng mua bán
nhà ở và các phương hướng hoàn thiện
1. Thực
trạng về hợp đồng mua bán nhà ở
Ta
có thể thấy các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở là rất phức tạp, liên quan nhiều
đến các quy định và chính sách đất đai của nhà nước trong các giai đoạn khác
nhau.Trong thực tiễn Việt Nam trở lại đây, khi các giao dịch dân sự về mua bán
nhà ở ngày càng được xác lập nhiều thì số lượng vụ án dân sự mà Toà án phải giải
quyết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đang ngày càng tăng cao, do nhiều
nguyên nhân khác nhau, nhưng đa số thường là các bên không tuân thủ triệt để
các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở.Như trên thực tế ta có thể gặp những trường hợp hợp đồng mua bán
nhà ở không tuân thủ các quy định về điều kiện chủ thể sau:
-
Hợp đồng mua bán nhà ở kí kết với người
không đủ năng lực hành vi dân sự.
-
Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
-
Hợp đồng mua bán nhà ở được kí kết giữa
người giám hộ và người được giám hộ.
-
Mua bán nhà mà không thực hiện đúng các quy dịnh của pháp
luật về uỷ quyền
-
Bán nhà khi không có sự đồng ý của tất cả
các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bên bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ
chồng nhưng khi bán nhà chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên trong hợp đồng mua bán
nhà ở.
Trên
thực tế các hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ vi phạm nhiều về chủ thể mà việc
không tuân thủ các quy định pháp luật về nội dung cũng rất phổ biến như :
-
Bán nhà ở thuộc diện tích đất cơi nới
trái phép, đất nhảy dù mà có.
-
Bán nhà ở khi nhà đang là tài sản dùng
làm tài sản thế chấp
-
Bên bán nhà ở không thực hiện quyền ưu
tiên mua của các đối tượng ưu tiên mua, mà lại đem bán cho người khác để kiếm
giá cao.
-
Bán nhà ở nhà ở là loại đang có tranh chấp
về quyền sở hữu chẳng hạn như nhà là tài
sản thừa kế nhưng chưa chia.
- 2. Một số phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
-
Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở:Nhà nước cần xây dựng, ban
hành được đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và
hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều
chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói riêng, các lĩnh vực khác về nhà ở nói chung đã
được Bộ luật dân sự năm 2005 quy định.
-
Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các
quy chế pháp lí để thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động: Khi thị
trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động, sẽ giúp người dân có thông tin
đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại hình tham gia phù hợp với
điều kiện kinh tế của bản thân.
-
Các cơ quan chức năng quản lí nhà nước về
lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa: Nhằm đảm bảo
cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của
đất nước; tích cực việc thực hiện hoàn thành cải cách thủ tục hành chính để
công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân.
-
Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn
giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm
sát nhân dân tối cao đối với toà án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân
các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
IV.
Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở
Việc mua bán nhà ở
không chỉ là vấn đề của các bên với nhau, mà vấn đề đó còn được đặt dưới sự quản
lí, giám sát của nhà nước. Nhà nước bằng pháp luật và thông qua các cơ quan chức
năng của mình thực hiện việc quản lí, theo dõi diễn biến nhu cầu của xã hội về
nhà ở vừa để tác động điều chỉnh nhu cầu đó, vừa để giải quyết các tranh chấp về
mua bán nhà ở. Do vậy khi tiến hành việc mua bán nhà ở các bên phải tuân thủ
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán. Nếu không tuân theo các quy định
của pháp luật hoặc không thực hiện đúng các điều kiện thì hợp đồng không thể được
kí kết hay hợp đồng đã kí kết thì vẫn bị coi là vô hiệu. Vì tính chất quan trọng
của hợp đồng mua bán nhà ở nên luật quy định điều kiện bắt buộc về nội dung và
hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải được thành lập bằng văn bản và phải
được chứng nhận của cơ quan có thâm quyền
và cuối cùng là phải làm thủ tục sang tên quyền sở hữu.
Trong điều kiện kinh tế
nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân, việc
mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giả quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những
thành phố lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở
của các tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giả quyết được nhiều vấn đề xã hội
kèm theo như môi trường, sức khoẻ, mĩ quan thành phố… Vì vậy, Nhà nước khuyến
khích nhân dân mua bán nhà ở nhưng phải tuân theo pháp luật hiện hành.
KẾT
BÀI
Qua
đây ta có thể thấy, những năm gần đây kinh tế phát triển, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng cao. Để đáp ứng việc mua
nhà của nhân dân diễn ra thuận lợi và bảo đảm quyền và nghĩa vụ cho các bên,
Nhà nước đã quy định hết sức cụ thể
trong luật dân sự năm 2005. Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở nhà nước thực hiện
được công tác quản lí giám sát đối với
việc mua bán nhà và qua đó sẽ nắm bắt được tình hình thực tế của việc áp dụng
pháp luật của người dân và việc thi hành pháp luật của cơ quan có thẩm quyền nhằm
có những biện pháp, chính sách điều chỉnh kịp thời.