I. Lý luận chung về đặt cọc
1. Khái niệm về đặt cọc
Khoản 1 Điều 358 BLDS năm 2005 cũng như khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 đã quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời
hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.
2. Đặc điểm pháp lý của đặt cọc
-
Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: Có thể bảo đảm cho việc giao kết hợp
đồng; có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng.
-
Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
-
Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát
sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
-
Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp
là bất kì tài sản nào đáp ứng các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc giới hạn
trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác.
Như vậy, các tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng
của đặt cọc.
Xét trong vụ án thực tế thì bà Vân
và bà Nương đã giao kết hợp đồng nhận tiền cọc bán nhà để bảo đảm nghĩa vụ trả
các khoản nợ của bà Vân. Ta chưa tính đến bản chất của quan hệ pháp luật ở đây
là vay tài sản hay quan hệ đặt cọc bán nhà, thì tài sản để đặt cọc ở một khoản
tiền nên tài sản đặt cọc là phù hợp với quy định của pháp luật.
-
Việc đặt cọc phải được thành lập văn bản. Việc đặt cọc phải lập thành văn bản
được quy định tại BLDS 2005 nhưng đến năm 2015 thì luật không quy định cũng như
bắt buộc việc đặt cọc phải lập thành văn bản. Trong vụ án này giữa bà Vân và bà
Nương có một hợp đồng đặt cọc bán nhà và hợp đồng này được lập thành văn bản,
do vậy về mặt hình thức của đặt cọc cũng phù hợp với quy định của pháp luật.
3. Nội dung của đặt cọc
- Nếu hợp đồng được giao kết, thực
hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trả về cho bên đặt cọc
hoặc trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu hợp đồng không được giao kết,
thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc
thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận
đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương
với giá trị tài sản đặt cọc.
Hậu quả như trên sẽ được áp dụng,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Theo quy định của BLDS năm 2005 thì
không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị của hợp đồng
giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản
đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu
các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt
cao hơn so với quy định của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.
Trong vụ án, bà Vân và bà Nương đã
ký hợp đồng nhận tiền cọc bán nhà số 102 Trịnh Hoài Đức, trong hợp đồng bà Vân
đã nhận số tiền cọc là 1.2 tỷ đồng. Với hợp đồng đặt cọc như vậy thì bà Vân phải
thực hiện nghĩa vụ giao nhà và chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà số 102 cho bà
Nương. Bà Nương có nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại của việc bán nhà. Nếu bà
Vân không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bà Vân phải trả lại số tiền cọc đã nhận
và có thể phải chịu phạt cọc. Trong trường hợp bà Nương không thực hiện nghĩa vụ
thanh toán số tiền còn lại của việc bán nhà thì số tiền cọc sẽ thuộc về bà Vân
cũng như bà Nương có thể chịu phạt cọc nếu hai bên thỏa thuận.
II. Hướng giải quyết vụ án
Căn cứ vào những quy định của pháp
luật, nhóm đưa ra hướng giải quyết vụ án như sau:
- Thứ
nhất, tuyên hợp đồng nhận tiền cọc bán nhà giữa bà Huỳnh Chiêu Vân và
bà Trương Thị Lệ Nương ký ngày 6/4/2005 là vô hiệu.
- Thứ
hai, không chấp nhận việc bà Trương Thị Lệ Nương yêu cầu các ông, bà:
Thái Lệ Sang, Thái Chiêu Anh, Huỳnh Chiêu Quân, Huỳnh Chiêu Khánh, Huỳnh Chiêu
Hữu, Huỳnh Chiêu Cầm, Thái Chiêu Hùng, Huỳnh Chiêu Vân, Thái Chiêu Cường phải
liên đới chịu trách nhiệm trả nợ và trả tiền bồi thường thiệt hại cho bà Nương.
- Thứ
ba, chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn: Buộc bà Huỳnh Chiêu Vân
phải thanh toán cho bà Trương Thị Lệ Nương số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ
hai trăm triệu đồng). Kể từ ngày bà Nương có đơn thi hành án, bà Vân còn phải
chịu thêm khoản tiền tiền bằng mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố
tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
Căn cứ theo các quy định của pháp
luật và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nhóm nhận thấy:
- Có cơ sở để xác định bản chất giao dịch giữa bà Vân và bà Nương
là quan hệ vay tài sản. Điều
471 BLDS 2005: “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cho vay
giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho
vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có
thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
=> Bà Vân
và bà Nương có thỏa thuận về số tiền vay, mức lãi suất, thời hạn trả.
=> Thỏa thuận này KHÔNG được lập thành văn bản mà
họ lập HĐ đồng đặt cọc mua bán nhà. Tuy nhiên, pháp luật không quy định bắt buộc
HĐ vay tài sản phải lập thành văn bản.
=> Giữa bà Vân và bà Nương vẫn tồn tại HĐ vay tài
sản dưới hình thức giao kết bằng lời nói (sự thỏa thuận bằng lời nói giữa hai
bên).
=> 2 bên ký HĐ nhận tiền cọc bán
nhà là để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán của bà Vân đối với các khoản tiền vay và
tiền lãi.
=> 1,2 tỷ đồng là tổng các khoản
nợ + lãi bà Vân mượn của bà Nương. (không phải chỉ có một khoản vay và một hợp
đồng đặt cọc ngày 06/04/2005.)
=> Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng bản chất
quan hệ này là quan hệ đặt cọc để mua bán căn nhà số 102 Trịnh Hoài Đức, phường
13, quận 5, TP. Hồ Chí Minh, từ đó phạt cọc
đối với bà Vân là không đúng.
- Mặt khác, căn nhà số 102 Trịnh
Hoài Đức thuộc sở hữu của vợ chồng ông Huỳnh Học và bà Thái Nghiêu Văn. Sau khi
bà Thái Nghiêu Văn chết không để lại di chúc, ông Huỳnh Học đã có đơn yêu cầu
Tòa án chia thừa kế cho ông được hưởng căn nhà số 104, còn căn nhà số 102 Trịnh
Hoài Đức thì tạm chia cho các con ông sử dụng. Tại Bản án phúc thẩm số 393/DS-PT
ngày 23/11/2001, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành Phố Hồ Chí
Minh đã quyết định cho ông Huỳnh Học được quyền sở hữu căn nhà số 104; ghi nhận
ông Huỳnh Học chưa yêu cầu chia di sản của bà Thái Nghiêu Văn là căn nhà số 102
cho các đồng thừa kế. Như vậy, theo pháp luật, căn nhà số 102 là di sản thừa kế
của 10 đồng thừa kế là ông Huỳnh Học và 9 người con của bà Thái Nghiêu Văn.
Khi kí hợp đồng đặt cọc với bà
Nương, bà Vân có xuất trình Hợp đồng ủy quyền đề ngày 7, 10/12/2001. Theo Hợp đồng,
ông Huỳnh Học, bà Thái Lệ Sang và bà Thái Chiêu Cầm ủy quyền cho bà Vân thay mặt
các ông bà trên để giải quyết tranh chấp xin phần chia di sản thừa kế căn nhà số
102. => Sau khi phân chia xong, bên bà Vân mới được toàn quyền sử dụng, bán,
quán lý phần thừa kế của các ông, bà này trong căn nhà được nêu trên.
Khoản 1 Điều 96 Luật Nhà ở năm 2005
quy định: “Việc
bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu
bằng văn bản”. Tại thời điểm
giao kết hợp đồng nhận tiền cọc giữa, phía nguyên đơn biết căn nhà số 102 chưa
được chia, vẫn là tài sản chung của 10 đồng thừa kế; các đồng thừa kế khác
không giao cho bà Vân quản lý định đoạt di sản, do đó, bà Vân không có quyền
bán căn nhà này. Như vậy, dù có coi số tiền 1.2 tỷ đồng là số tiền cọc mua bán
nhà như quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm thì việc mua bán nhà, cũng như hợp đồng
nhận tiền cọc bán nhà của bà Vân với bà Nương cũng bị vô hiệu. => Tòa án cấp sơ thẩm coi giao kết này là hợp
pháp và xác định trách nhiệm chịu phạt cọc đối với bà Vân là không đúng.
Căn cứ Điều 127 và Điểm c Khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005, nếu bà Vân
chứng minh được việc bà Nương buộc bà phải ký hợp đồng tiền cọc bán nhà và phải
ghi rõ số tiền gốc cộng với số tiền lãi hàng tháng sau đó là trái với ý chí của
mình thì việc hợp đồng này vô hiệu càng thêm thuyết phục hơn.
- Ông Học, bà Sang, bà Cầm không có
liên quan gì đến việc bà Vân với bà Nương giao kết hợp đồng nhận tiền cọc bán
nhà cũng như việc vay mượn tiền => Tòa án cấp sơ thẩm quyết định buộc ông Học, bà Sang, và Cầm liên đới cùng
bà Vân thực hiện việc thanh toán cho bà Nương là không đúng.
Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên: “…tiếp
tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 51/2007/QĐ-BPKCTT
ngày 07/8/2007 phần: Cấm bà Huỳnh Chiêu Vân và các ông bà Huỳnh Học, Thái Lệ
Sang, Huỳnh Chiêu Cầm chuyển dịch quyền sở hữu hoặc thế chấp, cầm cố căn nhà số
102 Trịnh Hoài Đức . Buộc các đương sự này giữ nguyên tình trạng sở hữu của
mình đối với căn nhà trên để bảo đảm thi hành án. Khi phát mãi căn nhà 102 Trịnh
Hoài Đức để thi hành án, phần bảo đảm thi hành án chỉ là 7/10 trị giá căn nhà,
phần còn lại thuộc sở hữu của các ông bà Huỳnh Chiêu Hữu, Huỳnh Chiêu Khánh, Huỳnh
Chiêu Quân, Thái Chiêu Anh, Thái Chiêu Hùng, Thái Chiêu Cường không thuộc phạm
vi bảo đảm thi hành án…” là không đúng quy
định của pháp luật, bởi căn nhà này là di sản thừa kế có 10 đồng thừa kế và bà
Vân chỉ là một trong số 10 đồng thừa kế đó.
- Để xác định
rõ hơn bản chất giao dịch giữa bà Vân và bà Nương, trong quá trình giải quyết vụ
án cần lấy lời khai của bà Liên, bà Hà, bà Gắng (là những người mà theo trình
bày của bà Vân đã môi giới cho bà Vân mượn tiền của bà Nương) để làm rõ có hay
không việc môi giới cho bà Vân vay tiền của bà Nương; việc chuyển giao nghĩa vụ
trả nợ giữa bà hà, bà Vân với bà Nương như bà Vân trình bày; cũng cần lấy lấy
khai của bà Lương Thị Nghi (người ký tên với tư cách người làm chứng trong tờ
nhận nợ ngày 21/11/2003); cũng với đó là lời khai và đối chất giữa các công
Đoàn Quang Anh và Trần Quốc Hùng (là người làm chứng cho bà Nương tại hợp đồng
nhận tiền cọc bán nhà ngày 19/8/2004) với bà Vân.