ĐỀ TÀI SỐ 10
Gia
đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có
nguồn gốc là của bà Sơn được hưởng thừa kế từ cha, mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 5/ 2015,bà Sơn ủy quyền cho
Ông Lâm sử dụng căn nhà.
Tháng
12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng
với Ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016. Tuy nhiên
sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không
phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn
làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng.
Hỏi:
1. Hợp đồng ủy
quyền giữa bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm
và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?
2. Bà Hoa có
thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?
Đất đai là một trong những tài sản đặc biệt của con người, do đó các tài
sản gắn với đất đai như là bất động sản, nhà ở cũng là một loại tài sản hết sức
đặc biệt. Khi xem xét đến các giao dịch liên quan đến đất đai và các tài sản gắn với đất đai thì nhà nước
ta luôn quy định một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các
chủ thể khi tham gia các giao dịch về lĩnh vực này. Tuy nhiên, trên thực tế có
rất nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vẫn thường xuyên xảy ra các tranh chấp
về đất đai do chưa hiểu hết về pháp luật
và nắm vững các giao dịch về lĩnh vực này. Để tìm hiểu thêm về những quy định của
pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về các giao dịch gắn liền
với đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10
làm bài tập học kỳ của mình.
NỘI
DUNG
I.
MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ
1.
Quyền chung của người sử dụng đất
Quyền chung của người sử dụng đất được quy định
tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 trong đó khoản 1 có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại
Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân còn có
các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền
trên đất. Thực chất đó là một loại giao dịch về một loại hàng hóa là quyền sử dụng
đất, để thực hiện được các giao dịch đó phải đảm bảo các điều kiện: ( Điều 118
Luật nhà ở 2014)
-
Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
-
Thuộc diện
không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.
-
Quyền sử dụng
đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
-
Trong thời
hạn sử dụng đất
2.
Giao dịch dân sự (GDDS) và Điều kiện có hiệu lực
của GDDS
Điều 121 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi
pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Điều 122 BLDS quy đinh về điều kiện có hiệu lực
của GDDS là:
“1.
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a.Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi
dân sự;
b.Mục đích và nội dung của giao dịch không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c.Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
Theo đó Điều 127 BLDS cũng quy định: “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều
kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.
3.
Đại diện, Đại diện theo ủy quyền
Điều 139 BLDS quy định: “ Đại diện là việc một người ( sau đây gọi là người
đại diện) nhân danh và vì lợi ích của
người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự trong phạm vi đại diện”.
Về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại
diện xác lập, thực hiện ( được quy định ở Điều 145 BLDS “……”.
4.
Đặt cọc.
Về vấn đề
đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định:
“ 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một
khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là
tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2, Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết,
thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực
hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài
sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp
có thoả thuận khác.”
II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Hợp đồng
ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm , hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông
Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?
Trả lời:
Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm là hợp đồng hợp pháp vì các lý do sau:
Thứ nhất: Theo như điều kiện để tiến hành các
giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà ở và tài sản gắn liền với đất
thì bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ căn nhà do được thừa
kế từ cha mẹ để lại năm 2004. Đề bài không đề cập đến các yếu tố khác nên ở đây
ta ngầm hiểu các điều kiện còn lại là hoàn toàn bình thường, hợp pháp ( đất
không bị tranh chấp, kê khai…). Có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở
trong tay, lúc này bà Sơn có thể tự do thực hiện các GDDS về đất đai hay về căn
nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm.
Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà ở
2015 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở
và người sử dụng nhà ở là “ sử dụng nhà ở
vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển
nhượng…cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…”. ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho
ông Lâm sử dụng căn nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật.
Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 155 Luật nhà ở
năm 2015 cũngquy định về nội dung ủy quyền quản lý nhà ở như sau: “Uỷ quyền quản
lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm
chủ sở hữu trong quản lý nhà ở…”. Như vậy,
với tư cách là chủ sở hữu bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như
quản lý căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết. Đó cũng thể hiện quyền định
đoạt của chủ sở hữu ( Điều 164 BLDS).
Thứ tư: Khi ký kết hợp đồng Bà Sơn và Ông
Lâm đã thỏa mãn các yêu cầu đã quy định
tại Điều 122 BLDS nên hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp.
Trả lời:
Hợp đồng mua bán nhà giữa Ông Lâm và Bà Hoa không phải là một hợp đồng hợp pháp
vì các lý do sau:
Thứ nhất: Theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014
giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ các điều kiện ( như đã nêu ở phần trên)
trong đó có điều kiện “ có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”. Ta có
thể hiểu đây là giấy sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên chủ
sở hữu, hoặc các hợp đồng ủy quyền của chủ sở hữu cho 1 cá nhân, tổ chức nào đó
có quyền đại diện chủ sở hữu định đoạt căn nhà trên vì căn nhà là tài sản gắn
liền với đất, là 1 loại tài sản đặc biệt nên khi tham gia vào các giao dịch dân
sự nó cũng thể hiện sự đặc trưng riêng mà không phải loại tài sản nào nhà nước
cũng yêu cầu.
Ở tình huống này, bà Hoa và Ồng Lâm đã thực hiện 1 hợp đồng mua bán nhà có đặt cọc trước
đều ấy sẽ không sai nếu như ông Lâm là chủ
sở hữu căn nhà. Tuy nhiên ở đây, Ông Lâm không phải là chủ sở hữu căn
nhà mà bà Sơn mới là chủ sở hữu căn nhà. Bà Sơn chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho
ông Sơn sử dụng căn nhà tức chỉ là giao cho ông Lâm quyền chiếm hữu, sử dụng
căn nhà trong thời gian được ghi trong hợp đồng, chứ bà Sơn không làm hợp đồng ủy
quyền cho ông Sơn có quyền bán hay định
đoạt căn nhà của mình. Do đó khi ông Lâm giao kết một hợp đồng bán nhà với bà
Hoa thì ông Lâm không có thẩm quyền được làm như vậy và như thế hợp đồng này
trái với tính hợp pháp. ( Điều 164, Điều 173 BLDS).
Thứ hai: Theo Điều 122 BLDS 2005 khi ông Lâm và
Bà Hoa tham gia GDDD bán nhà có đủ các điều kiện như điểm a,c Điều 1 và Điều 2
tuy nhiên lại vi phạm khoản b điều này tức
là hợp đồng đã vi phạm điều cấm của pháp luật đó là vi phạm điểm a, khoản 1
Điều 118 và Điều 128 BLDS. Do đó cũng theo Điều 127 BLDS thì giao dịch này vô
hiệu tức là hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lâm và chị Hoa là hợp đồng không hợp
pháp.
Trả lời: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa ông
Lâm và chị Hoa cũng là những hợp đồng không hợp pháp vì những lý do sau:
Thứ nhất Có thể khẳng định ngay là hợp đồng đặt cọc này không hợp pháp
vì theo Điều 164, 173 BLDS thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản
của mình hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền.
Do đó trong trường hợp này ông Lâm không có hợp đồng ủy quyền về việc định
đoạt căn nhà của chủ sở hữu, do vậy các giao dịch liên quan đến việc mua bán
này sẽ vô hiệu nếu bà Sơn không thừa nhận giao dịch đó..
Thứ hai: Cũng như hợp đồng mua bán nhà thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
này cũng vi phạm điểm b, khoản 1 Điều 122 nên hợp đồng vô hiệu.
Như vậy, chỉ có hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà của bà Sơn và ông Lâm là hợp
pháp còn hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa ông Lâm và bà Hoa là những hợp đồng
không hợp pháp.
2. Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?
Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS
quy định:
“ 1. Đặt
cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc
vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt
cọc phải được lập thành văn bản.”
Trong
tình huống trên thì Ông Lâm và Bà Hoa đã thiết lập lập một hợp đồng là bà Hoa
đã đặt cọc 50 triệu đồng để bảo đảm cho hợp đồng mua bán nhà với ông Lâm sẽ diễn
ra vào tháng 3 năm 2016. Tuy nhiên vì
không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng Ông Lâm không phải là chủ sở hữu
nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa mà đòi lại số tiền cọc 50 triệu
đồng.
Như vậy nếu xét theo khoản 2 Điều 358 thì bà
Hoa là người đã người từ chối việc giao kết thì bà Hoa sẽ không được đòi lại số
tiền đã đặt cọc từ ông Lâm. Tuy nhiên với tình huống này ta phải xét trường hợp
vì hợp đồng đặt cọc và hợp đồng bán nhà giữa bà Hoa và ông Lâm là các hợp đồng
không hợp pháp, Ông Lâm đã thực hiện một giao dịch mà mình không có quyền đại
diện xác lập, thực hiện theo Điều 145 BLDS nên trong tình huống này ta cần phải
nhìn nhận góc độ từ nhiều phía để đưa ra khẳng định bà Hoa có thể đòi lại số tiền
hay không.
Điều 145 BLDS
quy định về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, đại diện
như sau:
“1. Giao dịch dân sự do người
không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ
đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại
diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải
thông báo cho người được đại
diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết
thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa
vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực
hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao
dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.
2. Người đã giao dịch với người
không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao
dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó
biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.”
Như vậy đầu tiên, khi bà Hoa mua nhà thì cần
liên hệ với chủ sở hữu đích thực của căn nhà để thực hiện giao dịch. Trước tiên là yêu cầu chủ sở hữu xác nhận bằng văn
bản hoặc ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc của bà Hoa và ông Lâm, sau đó mới tiếp
tục thực hiện hợp đồng với các chủ sở hữu đó. Trường hợp bà Sơn không đồng ý
bán nhà thì bà Hoa không nên thực hiện giao dịch mua bán nhà với ông Lâm và phải
đòi lại tiền cọc. Tuy nhiên, ở đây bà Hoa vẫn thiết lập giao dịch mua bán nhà với
ông Lâm và ông Lâm đồng ý, nhưng ông Lâm do không phải là chủ sở hữu nên “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại
diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được
đại diện.” tức là hợp đồng này trên thực tế vô hiệu tuyệt đối, kéo theo hợp
đồng đặt cọc cũng vô hiệu vì không có khả năng xảy ra. Nên bà Hoa sẽ đòi lại được
tiền đặt cọc.
Thứ haitrong tình huống này bà Hoa lo sợ việc
ông Lâm không phải là chủ sở hữu nên không muốn làm hợp đồng thuê nhà chứng
minh rằng, trước khi thực hiện hợp đồng đặt cọc ông Lâm đã cho bà Hoa biết về hợp
đồng ủy quyền sử dụng nhà này tuy nhiên bà Hoa vẫn đặt cọc tiền mua nhà cho Ông
Lâm. Trong trường hợp này, cả bà Hoa và ông Lâm đều có lỗi làm cho hợp đồng mua
bán nhà không thể thực hiện được, vì cả hai đều biết ông Lâm không có quyền định
đoạt căn nhà. Lỗi của bà Hoa là không yêu cầu xem xét sổ hồng để xác định chủ ở
hữu nhà trước khi giao dịch. Nên trường hợp này thì ông Lâm sẽ không phải chịu phạt cọc theo hợp đồng hay bị
bà Hoa yêu cầu bồi thường thiệt hại mà chỉ phải trả lại số tiền cọc cho bà Hoa
( Điểm d mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm
phán Tòa Án nhân dân tối cao).
Qua những
điều đã phân tích, theo em trong trường hợp này bà Hoa hoàn toàn có thể đòi lại
được 50 triệu tiền đặt cọc mua bán nhà đối với ông Lâm.
KẾT THÚC
Cùng với
sự phát triển của xã hội, giao dịch dân sự có vai trò rất quan trọng trong đời
sống của mỗi người. Đặc biệt là trong quan hệ đất đai, việc hiểu và nắm rõ về giao dịch dân sự về đất
đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai sẽ giúp chúng ta tránh được những
nhầm lẫn thiệt thòi không mong muốn, đồng thời sẽ thúc đẩy quá trình giao dịch
trong lĩnh vực này ngày càng phát triển. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các chế định
về quy định của pháp luật đất đai, về giao dịch dân sự cũng là một vấn đề các
nhà làm luật cần luôn cần quan tâm để xây dựng hệ thống pháp luật thêm tiến bộ,
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự,
giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai.