BTHK Đất đai: Đề số 10

ĐỀ TÀI SỐ 10

Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được hưởng thừa kế từ cha, mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 5/ 2015,bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng căn nhà.

Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với Ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn  làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng.

Hỏi:

1.     Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?

2.      Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?

 MỞ BÀI

Đất đai là một trong những tài sản đặc biệt của con người, do đó các tài sản gắn với đất đai như là bất động sản, nhà ở cũng là một loại tài sản hết sức đặc biệt. Khi xem xét đến các giao dịch liên quan đến đất đai  và các tài sản gắn với đất đai thì nhà nước ta luôn quy định một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia các giao dịch về lĩnh vực này. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vẫn thường xuyên xảy ra các tranh chấp về đất đai do chưa  hiểu hết về pháp luật và nắm vững các giao dịch về lĩnh vực này. Để tìm hiểu thêm về những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về các giao dịch gắn liền với đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10 làm bài tập học kỳ của mình. 

NỘI DUNG

I.                  MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ

1.     Quyền chung của người sử dụng đất

Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 trong đó khoản 1 có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất. Thực chất đó là một loại giao dịch về một loại hàng hóa là quyền sử dụng đất, để thực hiện được các giao dịch đó phải đảm bảo các điều kiện: ( Điều 118 Luật nhà ở 2014)

-         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

-         Thuộc diện không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.

-         Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

-         Trong thời hạn sử dụng đất

2.     Giao dịch dân sự (GDDS) và Điều kiện có hiệu lực của GDDS

Điều 121  Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Điều 122 BLDS quy đinh về điều kiện có hiệu lực của GDDS là:

  “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a.Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b.Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c.Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Theo đó Điều 127 BLDS cũng quy định: “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

3.     Đại diện, Đại diện theo ủy quyền

           Điều 139 BLDS quy định: “ Đại  diện là việc một người ( sau đây gọi là người đại diện)  nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”.

Về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện ( được quy định ở Điều 145 BLDS “……”.

4.     Đặt cọc.

 Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định:

“ 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2, Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

II.    GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1.     Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm , hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?

Trả lời: Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm là hợp đồng hợp pháp vì các lý do sau:

Thứ nhất: Theo như điều kiện để tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ căn nhà do được thừa kế từ cha mẹ để lại năm 2004. Đề bài không đề cập đến các yếu tố khác nên ở đây ta ngầm hiểu các điều kiện còn lại là hoàn toàn bình thường, hợp pháp ( đất không bị tranh chấp, kê khai…). Có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở trong tay, lúc này bà Sơn có thể tự do thực hiện các GDDS về đất đai hay về căn nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm.

Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà ở 2015  quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở là “ sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…”. ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật.

Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 155 Luật nhà ở năm 2015 cũngquy định về nội dung ủy quyền quản lý nhà ở như sau: “Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở…”.  Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như quản lý căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết. Đó cũng thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu ( Điều 164 BLDS).

Thứ tư: Khi ký kết hợp đồng Bà Sơn và Ông Lâm  đã thỏa mãn các yêu cầu đã quy định tại Điều 122 BLDS nên hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp.

Trả lời: Hợp đồng mua bán nhà giữa Ông Lâm và Bà Hoa không phải là một hợp đồng hợp pháp vì các lý do sau:

Thứ nhất: Theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ các điều kiện ( như đã nêu ở phần trên) trong đó có điều kiện “ có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”. Ta có thể hiểu đây là giấy sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên chủ sở hữu, hoặc các hợp đồng ủy quyền của chủ sở hữu cho 1 cá nhân, tổ chức nào đó có quyền đại diện chủ sở hữu định đoạt căn nhà trên vì căn nhà là tài sản gắn liền với đất, là 1 loại tài sản đặc biệt nên khi tham gia vào các giao dịch dân sự nó cũng thể hiện sự đặc trưng riêng mà không phải loại tài sản nào nhà nước cũng yêu cầu.

Ở tình huống này, bà Hoa và Ồng Lâm đã thực  hiện 1 hợp đồng mua bán nhà có đặt cọc trước đều ấy sẽ không sai nếu như ông Lâm là chủ  sở hữu căn nhà. Tuy nhiên ở đây, Ông Lâm không phải là chủ sở hữu căn nhà mà bà Sơn mới là chủ sở hữu căn nhà. Bà Sơn chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho ông Sơn sử dụng căn nhà tức chỉ là giao cho ông Lâm quyền chiếm hữu, sử dụng căn nhà trong thời gian được ghi trong hợp đồng, chứ bà Sơn không làm hợp đồng ủy quyền cho ông Sơn  có quyền bán hay định đoạt căn nhà của mình. Do đó khi ông Lâm giao kết một hợp đồng bán nhà với bà Hoa thì ông Lâm không có thẩm quyền được làm như vậy và như thế hợp đồng này trái với tính hợp pháp. ( Điều 164, Điều 173 BLDS).

Thứ hai: Theo Điều 122 BLDS 2005 khi ông Lâm và Bà Hoa tham gia GDDD bán nhà có đủ các điều kiện như điểm a,c Điều 1 và Điều 2 tuy nhiên lại vi phạm khoản b điều này tức là hợp đồng đã vi phạm điều cấm của pháp luật đó là vi phạm điểm a, khoản 1 Điều 118 và Điều 128 BLDS. Do đó cũng theo Điều 127 BLDS thì giao dịch này vô hiệu tức là hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lâm và chị Hoa là hợp đồng không hợp pháp.

Trả lời: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa ông Lâm và chị Hoa cũng là những hợp đồng không hợp pháp vì những lý do sau:

Thứ nhất Có thể khẳng định ngay là hợp đồng đặt cọc này không hợp pháp vì theo Điều 164, 173 BLDS thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản của mình hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền.  Do đó trong trường hợp này ông Lâm không có hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt căn nhà của chủ sở hữu, do vậy các giao dịch liên quan đến việc mua bán này sẽ vô hiệu nếu bà Sơn không thừa nhận giao dịch đó..

Thứ hai: Cũng như hợp đồng mua bán nhà thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà này cũng vi phạm điểm b, khoản 1 Điều 122 nên hợp đồng vô hiệu.

Như vậy, chỉ có hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà của bà Sơn và ông Lâm là hợp pháp còn hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa ông Lâm và bà Hoa là những hợp đồng không hợp pháp.

2.     Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?

Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định:

“ 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”

  Trong tình huống trên thì Ông Lâm và Bà Hoa đã thiết lập lập một hợp đồng là bà Hoa đã đặt cọc 50 triệu đồng để bảo đảm cho hợp đồng mua bán nhà với ông Lâm sẽ diễn ra vào tháng  3 năm 2016. Tuy nhiên vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng Ông Lâm không phải là chủ sở hữu nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa mà đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng.

Như vậy nếu xét theo khoản 2 Điều 358 thì bà Hoa là người đã người từ chối việc giao kết thì bà Hoa sẽ không được đòi lại số tiền đã đặt cọc từ ông Lâm. Tuy nhiên với tình huống này ta phải xét trường hợp vì hợp đồng đặt cọc và hợp đồng bán nhà giữa bà Hoa và ông Lâm là các hợp đồng không hợp pháp, Ông Lâm đã thực hiện một giao dịch mà mình không có quyền đại diện xác lập, thực hiện theo Điều 145 BLDS nên trong tình huống này ta cần phải nhìn nhận góc độ từ nhiều phía để đưa ra khẳng định bà Hoa có thể đòi lại số tiền hay không.

Điều 145 BLDS quy định về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, đại diện như sau:

“1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải

thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.

2. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.”

Như vậy đầu tiên, khi bà Hoa mua nhà thì cần liên hệ với chủ sở hữu đích thực của căn nhà để thực hiện giao dịch. Trước  tiên là yêu cầu chủ sở hữu xác nhận bằng văn bản hoặc ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc của bà Hoa và ông Lâm, sau đó mới tiếp tục thực hiện hợp đồng với các chủ sở hữu đó. Trường hợp bà Sơn không đồng ý bán nhà thì bà Hoa không nên thực hiện giao dịch mua bán nhà với ông Lâm và phải đòi lại tiền cọc. Tuy nhiên, ở đây bà Hoa vẫn thiết lập giao dịch mua bán nhà với ông Lâm và ông Lâm đồng ý, nhưng ông Lâm  do không phải là chủ sở hữu nên “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.” tức là hợp đồng này trên thực tế vô hiệu tuyệt đối, kéo theo hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu vì không có khả năng xảy ra. Nên bà Hoa sẽ đòi lại được tiền đặt cọc.

Thứ haitrong tình huống này bà Hoa lo sợ việc ông Lâm không phải là chủ sở hữu nên không muốn làm hợp đồng thuê nhà chứng minh rằng, trước khi thực hiện hợp đồng đặt cọc ông Lâm đã cho bà Hoa biết về hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà này tuy nhiên bà Hoa vẫn đặt cọc tiền mua nhà cho Ông Lâm. Trong trường hợp này, cả bà Hoa và ông Lâm đều có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà không thể thực hiện được, vì cả hai đều biết ông Lâm không có quyền định đoạt căn nhà. Lỗi của bà Hoa là không yêu cầu xem xét sổ hồng để xác định chủ ở hữu nhà trước khi giao dịch. Nên trường hợp này thì ông Lâm  sẽ  không phải chịu phạt cọc theo hợp đồng hay bị bà Hoa yêu cầu bồi thường thiệt hại mà chỉ phải trả lại số tiền cọc cho bà Hoa ( Điểm d mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa Án nhân dân tối cao).

Qua những điều đã phân tích, theo em trong trường hợp này bà Hoa hoàn toàn có thể đòi lại được 50 triệu tiền đặt cọc mua bán nhà đối với ông Lâm.

KẾT THÚC

Cùng  với sự phát triển của xã hội, giao dịch dân sự có vai trò rất quan trọng trong đời sống của mỗi người. Đặc biệt là trong quan hệ đất đai,  việc hiểu và nắm rõ về giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai sẽ giúp chúng ta tránh được những nhầm lẫn thiệt thòi không mong muốn, đồng thời sẽ thúc đẩy quá trình giao dịch trong lĩnh vực này ngày càng phát triển. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các chế định về quy định của pháp luật đất đai, về giao dịch dân sự cũng là một vấn đề các nhà làm luật cần luôn cần quan tâm để xây dựng hệ thống pháp luật thêm tiến bộ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự, giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Chi tiết...

Bài tập học kỳ Luật Đất đai - Đề số 7

Bài tập số 7:

Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất có diện tích 2.500m2 ở Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh). Năm 2013, anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với giá 3 tỉ đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1,5 tỉ và nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Vì vậy, anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc, theo đó anh C đã chuyển giao 200 triệu cho anh X. Tháng 7/2014, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Y mới giao nốt số tiền còn lại. Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối vì lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này.

Hỏi:

1. Anh (chị), hãy bình luận về việc làm của anh X?

2. Vụ việc này cần phải giải quyết thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vì sao?

3. Anh X cần phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này?     

                                      GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

I. Bình luận về việc làm của anh X

1. Tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

·        Giao dịch dân sự giữa anh X và ông Y là giao dịch hợp pháp.

Căn cứ vào điều 122 BLDS năm 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự.

- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.

Căn cứ vào điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.

Trong giao dịch giữa anh X và ông Y, hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên hoàn toàn thỏa mãn các điều kiện dể giao dịch này có hiệu lực vì theo dữ kiện của đề bài:  “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực”.

·        Giao dịch giữa anh X và anh C là giao dịch không hợp pháp.

Theo đề bài: “Anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc”. Như vậy, X đã thực hiện giao dịch với anh C trong khi X đang thực hiện nghĩa vụ với ông Y. Do vậy, giao dịch này là không hợp pháp.

2. Những vi phạm của anh X

Theo điều 699 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: 1.Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đúng diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như thỏa thuận;

2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng”.

Anh X đã tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thì anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật quy định. Giữa anh X và ông Y đã có thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, theo đó thì anh X phải chuyển giao 2.500m² cho ông Y, và ông Y phải trả cho anh X 3 tỷ đồng. Do ông Y chưa chắc mua mảnh đất này, ông đã không giao đủ số tiền theo quy định mà chỉ giao một nửa số tiền là 1,5 tỷ đồng cho anh X. Chính vì vậy, anh X đã đi tìm người mua mới trong khi hợp đồng giao đất được ký kết với ông Y đang còn hiệu lực.

Như vậy, anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Anh X lại đi tìm một khách hàng khác để tiếp tục bàn về việc bán mảnh đất đó khi ông Y nói ra ý định là chưa chắc đã mua. Anh X đã vi phạm các điều trong hợp đồng của hai người, vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự quy định. Khi ông Y không giao nốt số tiền còn lại, lẽ ra anh X có quyền yêu cầu ông Y thực hiện nhiệm vụ của người nhận chuyển quyền sử dụng đất, anh có thể gia hạn cho ông Y, nếu quá ngày gia hạn thì anh X có quyền đòi bồi thường, hoặc bắt ông Y phải trả lãi (điều 700, điều 305 BLDS). Hành động ký hợp đồng đặt cọc với anh C là hành động không hợp pháp, do hợp đồng đặt cọc đó có liên quan đến mảnh đất mà anh X đã ký hợp đồng với ông Y để trao quyền sử dụng. Anh X phải trả lại khoản tiền cho anh C và có thể phải trả tiền bồi thường cho anh C.

II. Giải quyết vụ việc và thẩm quyền giải quyết

1.  Giải quyết vụ việc

 Thứ nhất, xác định giao dịch giữa anh X và anh C vô hiệu.

Theo đó, anh X phải hoàn trả số tiền 200 triệu đồng cho anh C, trả tiền lãi và bồi thường thiệt hại.

Thứ hai, tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa anh C và ông Y.

Do anh X chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên vào thời điểm hiện tại anh X phải hoàn tất công việc xin cấp GCNQSDĐ thì mới tiếp tục công việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Mặc dù chưa có GCNQSDĐ nhưng anh X đang là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này. Như vậy điều này đồng nghĩa với việc anh X đã có một trong các giấy tờ thuộc quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013. Nếu chưa có GCNQSDĐ thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh X phải có một trong các giấy tờ sau:

-  Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

-  GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

-  Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

-   Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

-  Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các giấy tờ khách được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định tại các điều 100, 167, 179, 188 Luật Đất đai 2013, nếu anh X có một trong các loại giấy tờ trên thì anh X có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xét thời điểm diễn ra vụ việc: anh X giao quyền sử dụng đất cho ông Y diễn ra từ năm 2013, tại thời điểm anh X giao quyền sử dụng đất cho ông Y, theo quy định tại điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ – CP thì việc chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/01/2007 phải có GCNQSDĐ. Đến tháng 7 năm 2014 ông Y lại yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch này, tuy nhiên, điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để chuyển nhượng là phải có GCNQSDĐ (điểm a). Do đó, anh X phải được cấp GCNQSDĐ thì giao dịch này mới có thể tiếp tục thực hiện.

Sau khi được cấp GCNQSDĐ thì anh X vẫn tiếp tục giao mảnh đất 2.500m² đất cho ông Y theo hợp đồng đã ký từ trước, ông Y phải giao số tiền còn lại là 1,5 tỷ đồng cho anh X. Do hợp đồng giữa anh X và ông Y đã ký là hợp pháp và đang còn hiệu lực. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được ký một cách tự nguyện của cả hai bên và đã được Phòng công chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng thực.

Ông Y phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự (theo điều 305 BLDS: “khi người thực hiện nghĩa vụ chậm thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ, trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tiền thanh toán”). Có nghĩa là ông Y phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trả số tiền còn lại cho anh X và trả tiền bồi thường vì chậm trả tiền cho anh X.

2. Thẩm quyền giải quyết

·        Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Thứ nhất: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Khoản 1 điều 202 Luật Đất đai 2013).

Thứ hai: Khoản 2 điều 202 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp”.

Thứ ba: Theo khoản 1 điều 203, nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì:  “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Căn cứ vào những quy định trên, xét thấy:

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu không hòa giải được thì UBND cấp xã sẽ hòa giải vấn đề giữa anh X, ông Y và anh C. Đồng thời, vì anh X mặc dù chưa chưa có GCNQSDĐ nhưng anh đang là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này, vì vậy anh X chắc chắn phải có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều 100. Nếu UBND không hòa giải được thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

·        Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND thành phố Hạ Long sẽ có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho anh X, để anh X tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Y.

Theo quy định tại khoản 2 điều 105 về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.

Như vậy, theo quy định trên thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc này là UBND thành phố Hạ Long.

III.  Anh X phải làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Với các chuyển biến về nhận chuyển nhượng và nhu cầu xin cấp GCNQSDĐ của người sử dụng, căn  cứ vào Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trường hợp của anh X được giải quyết như sau:

Do anh X là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất 2.500m2 nên mặc dù chưa có GCNQSDĐ đất nhưng anh X đã có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100. Như vậy:

Đầu tiên, anh X phải giải quyết tranh chấp giữa anh X, ông Y và anh C.

Tiếp đó, theo điều 70  Nghị định 43/2014/NĐ – CP về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Anh X phải nộp một bộ hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm:

-  Đơn xin cấp GCNQSDĐ;

-  Một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai.

-  Văn bản ủy quyền cấp GCNQSDĐ (nếu có).

Như vậy, để thực hiện được quyền lợi của mình thì anh X phải thực hiện các nghĩa vụ tương ứng, phải chấp hành đúng pháp luật.

KẾT LUẬN

Trong thực tế cuộc sống, các vấn đề đất đai là vấn đề luôn nóng bỏng, ngày càng nhiều và phức tạp đặc biệt trong tình trạng “tấc đất tấc vàng” như hiện nay. Tình huống trên chỉ là một vụ việc nhỏ nhưng điển hình cho tình trạng tranh chấp đất đai hiện nay. Với việc giải quyết tình huống trên, phần nào vụ việc đã được làm rõ, các bên có liên quan phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. 

Chi tiết...