Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai có thể được chia làm hai loại lớn, đó là các tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp và tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.Tranh chấp về Quyền sử dụng đất là sự tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó mà việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngày nay, cùng với sự đi lên của xã hội, nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng, do vậy ngày càng có nhiều vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất được đư ra toà án để giải quyết. Thế nhưng, không phải lúc nào phán quyết của toà án cũng là thoả đáng khiến đương sự phải kháng cáo nhiều lần. Chính vì vậy, trong bài tập nhóm lần này nhóm sẽ chọn tình huống về vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) để tìm hiểu rõ hơn về lĩnh vực này.
1. Tóm tắt vụ việc.
Vụ việc đề cập đến vấn đề tranh
chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn
Hữu Thực sinh năm 1960; trú tại tổ dân cư số 4, khu Tân Mỹ 2, thị trấn
Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn.(Bên A).
Bị đơn: Ông Liễu
Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà số 31, đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam,
phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.(Bên B).
Tóm tắt nội dung vụ án: Theo đơn khởi kiện đề ngày 14-7-2008 và
trong quá trình giải quyết vụ án, bên A trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày
12/7/2006, bên A được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất
đối với 43,2m2 tại đường
Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc thửa đất
số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND thành
phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông. Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu
trên là nhà, đất của bên B. Bên B đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2,
tầng 3 nhà của bên B lấn sang phần đất của bên A khoảng 05m2 (bao
gồm cả phần khoảng không và phần mặt đất), bên A đã yêu cầu chính quyền địa
phương giải quyết nhưng hai bên không hoà giải được. Do đó, bên A khởi kiện đề
nghị Toà án buộc bên B trả lại diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên.
Bị đơn trình bày: Nhà, đất bên B sở hữu và sử dụng tại
số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất bên A được
cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống
cấp ông đã xin phép và được chính quyền cho xây dựng mới. Đến năm
2001, Nhà nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001
của UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất. Bên A cho rằng ông lấn chiếm
đất là không đúng, vì căn nhà vẫn nguyên
hiện trạng từ khi bên B mua của Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu của
bên A.
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số
06/2009/DSST ngày 17-4-2009, TAND huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt):
Căn nhà gia đình bên B đang sử dụng có nguồn gốc là nhà thuộc sở hữu Nhà
nước và liền kề là ngõ đi chung rộng khoảng 1m. Năm 1991, bên B xây dựng mới,
đã xây dựng công trình phụ, đổ ban công tầng 2, tầng 3 chờm ra ngõ đi chung
nhưng không cơ quan chức năng nào có ý kiến và Công ty quản lý nhà thu tiền nhà
theo diện tích mà bên B đã xây dựng, nên phần đất phía Đông (đất ngõ) mà bên B
đã xây dựng công trình phụ và ban công, Nhà nước đương nhiên quản lý từ năm
1991. Sau đó năm 2001 bên B mua lại căn nhà theo hiện trạng đã xây dựng từ năm
1991, nên phần đất gắn liền với công trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên
thuộc quyền sử dụng của bên B. Năm 2004 bên B kê khai và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng 51m2 đất theo số đo của Công ty kinh doanh nhà đã
bán cho bên B. Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích gắn liền với khu
vệ sinh và nằm dưới ban công, bên B không kê khai nên không cấp và là đất công
là không đúng với thực tế, là sai sót của các cơ quan chức năng, nên dẫn đến
việc cấp trùng diện tích đất nêu trên cho bên A và dẫn đến tranh chấp.
Từ đó quyết định:
Bác đơn yêu cầu của bên A đòi bên B trả lại 5m2
đất và khoảng không là không có căn cứ. Ranh giới phía đông nhà đất của bên B
giáp đất bên A được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án.
Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền
kháng cáo.
* Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với bản án sơ
thẩm.
* Tại bản án dân sự phúc thẩm số
38/2009/DSPT ngày 24-8-2009, Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây dựng lại
nhà năm 1991, gia đình bên B đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo
giấy phép, cụ thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần
công trình tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế. Tại phiên toà phúc
thẩm bên B cũng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2 , phần công
trình tường rào, bể nước không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất
được sử dụng. Bên B cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá
giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001
thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho bên B nhà cấp 4 với diện tích 24,9m2
(như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc bên B cho rằng ông mua nhà của
Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó. Khi giao đất
cho bên A, UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng
trống có chiều rộng là 0,38m, nhưng phần công trình của bên B vẫn lấn vào đất
của bên A, nên cần buộc bên B tháo dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất
bên A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho bên A.
Từ đó quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bên A. Giao cho bên A được
sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m2 (gồm 2,4m2
trên đó gia đình bên B đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m2
là phần ban công mái tôn nhà bên B lấn sang khoảng không trên đất).
2. Buộc bên B phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần
đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho bên A, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây
trên diệ tích đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 =
LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà bên B lẫn chiếm sang phần
đất cấp cho hộ bên A diện tích là 1,13m2 là hình CC1D1D với CC1 =
DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ một phần nhà vệ sinh
nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho bên A diện tích là 2,24m2 là hình CC1E1E với CC1 =
EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho
bên A nêu trên.
Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định
về án phí.
2. Giải quyết vụ
việc.
2.1:
Căn cứ pháp lý để giải quyết vụ án.
Xác định căn cứ pháp lý để giải
quyết một vụ án nói chung và đối với vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất đã
nêu nói trên là việc căn cứ vào những tình tiết của vụ án để xác định Luật điều
chỉnh. Từ đó mới có thể tìm ra hướng giải quyết phù hợp và đánh giá được những
phán quyết của toà án là phù hợp với quy định của pháp luật hay không.
Thứ nhất, trong vụ
án có các nội dung thuộc phạm vi điều chỉnh của luật Nhà ở năm 2005 cụ thể: Nhà,
đất mà bên B sử dụng là do thuê của nhà nước tử năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp bên B
đã xin phép và được chính quyền cho xây dựng mới. Nội dung này được quy định
tại Điều 101 Luật nhà ở về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau: “1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
phải đúng đối tượng. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được
chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại.
2. Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy
định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.”.
Việc bên B xin phép xây dựng nhà mới từ căn
nhà đã thuê của nhà nước cũng được Luật này điều chỉnh tại các Điều 76: “cải tạo nhà ở”, Điều 77: “ Yêu cầu bảo trì, cải tạo nhà ở”, Điều
78: “ Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu
trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở”, và Điều 82: “ Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước”.
Xét
thấy, Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 trước thời gian xảy ra
tranh chấp , hơn nữa đối tượng có liên quan trong vụ tranh chấp là nhà của bên
B lại thuộc phạm vi điều chỉnh ( Điều 1) và đối tượng điều chỉnh (Điều 2) của
Luật này. Do đó các căn cứ trên sẽ được Luật nhà ở năm 2005 điều chỉnh.
Thứ hai,
trong vụ tranh chấp trên có những nội dung thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật
Đất đai năm 2003 ( có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004) cụ thể đó là: Bên A
được nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất nội dung này được quy định tại
Khoản 1 Đ iều 34 quy định nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong
trường hợp: “ 1.Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở…” và Điều 37 quy định về: “ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất”, việc bên A và bên B được cấp giấy quyền
sử dụng đất được quy định tại các Điều 52 Thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; Điều 49 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Điều 60 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Điều 105 Quyền chung của người sử dụng đất; và Điều 107 Nghĩa
vụ chung của người sử dụng đất.
Thứ ba, xét thấy trong
vụ tranh chấp này là vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới)
mà cụ thể là tranh chấp giữa hai mảnh đất liền kề ( bên A và Bên B). Nội dung
này được điều chỉnh trong bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 265 nghĩa vụ tôn
trọng ranh giới giữa các bất động sản: “ .... 2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất liền kề của người khác...”; Điều 266 Quyến sở hữu đối với
các mốc ngăn cách các bất động sản “ chủ
sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn
trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình...” và Điều 267 Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây
dựng: “ 1. Khi xây dựng công trình, chủ
sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không
được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và
không được xâm hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất đông sản liền
kề và xung quanh...”
Thứ tư, đối tượng của
hợp đồng mua bán nhà theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 giữa UBND tỉnh Lạng Sơn và bên B
là ngôi nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, do đó việc mua bán này còn chịu sự điều
chỉnh của Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà
ở.
Như trên đã xác định thì vụ tranh chấp này sẽ được
giải quyết trên cơ sở của Luật nhà ở năm 2005, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật
dân sự năm 2005 với những căn cứ pháp lý đã chỉ ra ở trên. Tuy nhiên, khi áp
dụng Luật luôn phải tuân theo nguyên tắc đi từ luật riêng đến luật điều chỉnh
chung, nếu luật riêng không có quy định thì mới dẫn tới luật chung. Trong
trường hợp này cũng vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 là luật chung cũng có những
quy định về nghĩa vụ và quyền của chủ thể về sở hữu nói chung tuy nhiên sẽ đi
từ luật Đất đai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 với những căn cứ đã nêu trước.
Chính vì vậy, để tránh lặp lại không cần thiết nên bài viết đã không nêu ra
những căn cứ pháp lý đã xác định tại luật riêng thuộc Điều khoản nào trong luật
chung ( Bộ luật dân sự 2005).
Bên cạnh đó, vụ việc về tranh chấp giữa hai bên đã
được đưa ra xét xử sơ thẩm và phúc thẩm tại Tòa án nhân dân huyện và Tòa án
nhân dân tỉnh Lạng Sơn nên trình tự cách thức tiến hành thủ tục tố tụng tại tòa
án phải tuân theo các quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004( sửa đổi, bổ
sung năm 2011).
2.2: Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án
- Đối với Tòa án sơ thẩm
Theo quyết
định của tòa án trong bản án sơ thẩm thì bác đơn yêu cầu của bên A đòi kiện bên
B, trả lại 5m2 đất và khoảng không là không có căn cứ
Thứ nhất, bị đơn là bên B có trình bày: “năm 1991 do nhà xuống cấp
ông xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng mới”. Điều này là không rõ
ràng và không phù hợp với quy định của pháp luật, vì theo Khoản 1 Điều 82 Luật nhà ở quyđịnh: “Việc
bảo trì, cái tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hoặc doanh nghiệp được
Nhà nước giao quản lí nhà ở đó thực hiện. Việc cải tạo nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước phải được thực hiện theo thiết kế và dự đoán được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt”. Rõ ràng việc sửa chữa nhà ở phải theo bản thiết kế của
căn nhà, hơn nữa tại thời điểm bên B sửa chữa nhà ở thì bên B vẫn chưa mua lại
nhà của Nhà nước, tức là bên B không phải chủ sở hữu nên vẫn phải tuân thủ theo
các quy định tại điều luật này nên không phải bên B thích sủa chữa nhà như thế
nào tùy ý. Trong nội dung trình bày của mình bên B cũng không hề đưa ra bằng
chứng là giấy phép của cơ quan có thẩm quyền để chứng minh việc ông xây dựng
mới căn nhà là đúng theo quy định của pháp luật. Ta thấy trong bản án sơ thẩm
của Tòa án cũng không nhắc gì đến bản thiết kế của căn nhà, đây là một thiếu
sót của tòa án dẫn đến nội dung của bản án không đáp ứng được nguyện vọng của
hai bên, chưa đảm bảo sự công bằng, nghiêm minh của pháp luật.
Thứ hai, theo quy định tại Khoản
2 Điều 76Luật nhà ở năm 2005quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo
nhà ở của mình; người không phải là chủ sở ữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở
trong trường hợp được chủ sở hữu hà ở đồng ý bằng văn bản...”.Tuy nhiên
theo bản án này thì không thấy bên B
trình bày về văn bản này và Tòa án cũng không thấy đề cập đến.
Thứ ba, Tòa án không thể chỉ dựa vào việc cơ quan chức năng không
có ý kiến và Công ty quản lí nhà thu tiền nhà theo diện tích mà bên B đã xác
định là như vậy bên B có thể hợp pháp được sửa chữa nhà theo ý định của mình,
và xác định ngay là những phần bên B xây dựng đương nhiên là thuộc quyền sử
dụng của Bên B mà còn phải căn cứ vào nhiều khía cạnh khác như: diện tích đất
bên B thuê của Nhà nước từ năm 1967 là bao nhiêu đối chiếu với diện tích sau
khi đã sửa chữa, các văn bản đồng ý của cơ quan có thẩm quyền đồng ý cho bên B
được sửa chữa nhà ở, bản thiết kế sửa chữa nhà ở...v.v
Thứ tư, Việc tòa sơ thẩm xác định “cơ quan chức năng cho rằng diện
tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công bên B không kê khai nên
không cấp và là đất công là không đúng với thực tế là sai sót của cơ quan chức
năng” Điều này là vô lí vì bên B không
kê khai thì đương nhiên là cơ quan chức năng không cấp giấy chứng nhận và không được chứng nhận thì phần diện tích
gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công là không thuộc sở hữu của bên B
mà vẫn do Nhà nước quản lý. Theo điểm
e, khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở năm 2005có quy định: “Sau khi sửa chữa,
cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có thay đổi so với nội dung trong giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở đã được cấp thì chủ sở hữu phải đến cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để xác nhận những thay đổi vào giấy
chứng nhận”, ở đây có thể thấy rằng bên B đã vi phạm quy định tại điều luật
này. Bên B cũng không đưa ra được các căn cứ pháp lý để chứng minh là bên B có
nộp tiền phần diện tích lấn chiếm, đồng thời đây cũng là lỗi của các cơquan
chức năng trong việc kiểm tra, giám sát đối với việc sửa chữa nhà của bên B.
Thứ năm, trong bản án sơ thẩm Tòa án có nêu ra căn cứ ngõ đi chung
rộng khoảng 1m2 nhưng lại không lấy làm căn cứ để giải quyết trong
khi đây cũng là một trong những căn cứ
để giải quyết vụ tranh chấp này.
Tóm lại, xét theo yêu cầu của hai bên
có thể thấy rằng các quyết định của Tòa sơ thẩm tuy có dựa trên một số căn cứ
pháp lý nhưng vẫn còn một số thiếu sót trong phán quyết của Tòa sơ thẩm về vụ
việc này dẫn đến bản án chưa triệt để,chưa thỏa mãn được ý chí của các bên
đương sự cũng như chưa bảo vệ được quyền lợi của các bên và đảm bảo sự công
bằng nghiêm minh của pháp luật. Điều này kéo theo việc các bên tiếp tục kháng
cáo gây tổn thất về thời gian cũng như tiền bạc của hai bên, tốn kém chi phí
cho việc mở phiên tòa thứ hai xét xử phúc thẩm.
- Đối với tòa án phúc thẩm
Xét về các
quyết định của Hội đồng xét xử đưa ra Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT
ngày 24-8-2009 ta thấy các quyết định này đã khắc phục được những thiếu sót của
Tòa sơ thẩm trước đó và đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho các bên đương sự. Theo
bản án phúc thẩm ta thấy:
Thứ nhất, Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, tòa án nhân dân tỉnh Lạng
sơn đã đưa ra những nhận định xác thực với tình hình trên thực tế. Trong trường
hợp này vì Bên B đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ
thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình
tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế, do vậy Bên B đã vượt quá phạm
vi đất được sử dụng của mình.
Thứ hai, tại tòa phúc thẩm Bên B cũng đã thừa nhận là đã không kê
khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất . việc bên B không kê khai phần đất đã xây dựng công trình
vượt quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đã vi phạm các
qui định của pháp luật tại điểm c Khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở năm 2005: “Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà
ở có thay đổi so với nội dung trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được
cấp thì chủ sở hữu phải đến cơquan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở để xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận”. Theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003 tại các điều: Điều
105: Quyền chung của người sử dụngđất, và Điều
107: Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người sử dụng đất
có quyền được cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ sử
dụng đúng mục đích và ranh giới thửa đất... trên thực tế bên B đã không tuân thủ đúng quy định này mà trong
quá trình xây dựng nhà đã cố tình lấn
chiếm trái phép sang phần đất không phải của mình nên dẫn đến tình trạng tranh
chấp với bên A trong vụ việc này.
Thứ ba, Tòa phúc thẩm nhận định rằng:
Theo Quyết
định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho bên B nhà
cấp 4 với diện tích 24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), việc bên B
cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử
dụng đến đó là không đúng với thực tế vụ việc, cụ thể là căn nhà mà ông thuê
của Nhà nước không hề có bao gồm phần diện tích đã lấn chiếm. Việc ông sửa chữa
lại căn nhà đã không tuân theo đúng bản thiết kế của căn nhà , lấn chiếm phần
đất giáp gianh là vi phạm pháp luật dẫn đến xâm phạm phần đất của bên A. Khi
giao đất cho bên A, UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà của bên A
khoảng trống có chiều rộng là 0,38m, nhưng phần công trình của bên B vẫn lấn
vào đất của bên A, nên cần buộc B tháo dỡ phần công trình xây dựng trên phần
đất mà bên A đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho bên A.
Như vậy, ta
thấy nhận định trên của TAND tỉnh Lạng Sơn là có căn cứ pháp luật và dựa trên
cơ sở xem xét đầy đủ tình tiết của vụ án. Từ đó đưa ra quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bên A. Giao cho bên A được
sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m2 (gồm 2,4m2
trên đó gia đình bên B đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m2
là phần ban công mái tôn nhà bên B lấn sang khoảng không trên đất).
2. Buộc bên B phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần
đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho bên A, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây
trên diệ tích đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 =
LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho hộ bên A diện tích là 1,13m2 là hình CC1D1D với CC1
= DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ một phần nhà vệ
sinh nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho bên A diện tích là 2,24m2 là hình CC1E1E với CC1 =
EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho
bên A nêu trên.
Phán quyết trên của tòa
phúc thẩm là phù hợp với quy định của pháp luật, hợp tình hợp lý. Bên
cạnh đó,
phán quyết của Tòa án phúc thẩm vẫn còn hạn chế là chưa xem xét kĩ lại bản án
sơ thẩm, chữa đề cập đến căn cứ bên B lấn sang ngõ đi chung rộng khoảng 1m2,
mặc dù ngay từ đầu Tòa án có nhắc đến việc bên B đã lấn chiếm phần đất này
nhưng phán quyết cuối cùng tòa án mới chỉ buộc bên B tháo dỡ các công trình đã
làm trên mà không buộc bên B phải tháo dỡ phần diện tích của lối đi chung đó.Quyết
định của Tòa án phúc thẩm đã đưa cách giải quyết thỏa đáng, đảm bảo lợi ích của
các bên trong vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Như vậy, qua xem xét, phân tích 2 bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) trên đây, nhận thấy bản án sơ thẩm còn nhiều thiếu
sót, không cân nhắc kỹ lưỡng cũng như chưa tìm hiểu kỹ tình tiết vụ án; dẫn đến
quyết định sai, không phù hợp quy định pháp luật và xâm phạm đến quyền lợi hợp
pháp của nguyên đơn. Bản án phúc thẩm đã khắc phục những nhược điểm nêu trên,
cân nhắc, chỉ ra các tình tiết liên quan mật thiết đến nội dung vụ án; đưa ra
phán quyết phù hợp với quy định của pháp luật, đảm bảo lợi ích cho người có quyền
lợi bị xâm hại đồng thời buộc bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ chính đáng.
Qua xem xét các tình tiết của vụ việc
tranh chấp ranh giới giữa hai bên cũng như phần trình bày của hai bên kể trên
nhóm xin được đưa ra một số nhận định và hướng giải quyết vụ án như sau:
-
Bên
B đã hoàn thành xong việc xây nhà từ năm 1991 và ngôi nhà vẫn giữ nguyên hiện
trạng từ năm 1991 đến nay. Theo Khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì:“Hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay
được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Như
vậy, kể từ thời điểm bên Bxây dựng lấn chiếm sang phần đất không phải của ông
cho đến thời điểm trước khi xảy ra tranh chấp với bên A thì bên B hoàn toàn có
thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân phường Chi Lăng xác nhận là đất không có tranh
chấp, rồi gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần
đất lấn chiếm trên. Tuy nhiên, bên B đã không thực hiện những điều trên, không
kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đó. Đến khi xảy ra tranh chấp thì đương
nhiên bên B không thể thực hiện các thủ tục trên để được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất nữa. Như vậy, B sẽ không có quyền sử dụng đối với phần đất
đang xảy ra tranh chấp này. Thêm vào đó ta thấy:
Thứ nhất, theo như bên B trình bày: “Nhà, đất ông sở hữu và sử dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số
8 phố Lao Động) liền kề với đất bên A được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà
nước từ năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính
quyền cho ông xây dựng mới”. Ở đây, ta phải xem xét về quyền của bên B đối
với việc sửa chưa, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Theo qui định tại khoản
1 Điều 82 Luật Nhà ở 2005: “Việc cải tạo
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được thực hiện theo thiết kế và dự toán được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, cần phải xét xem việc
bên B tiến hành xây dựng mới đã đúng với bản thiết kế được chính quyền cho phép
chưa. Xét thấy, B đã không xây dựng theo sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ
thể là ban công, tầng 1, tâng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình
tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế. Do đó, B đã xây dựng vượt quá
giới hạn đất sự dụng của mình, xâm phạm đến phần đất chung(ngõ 1m2), đất thuộc
sở hữu của A và trái với bản thiết kế được chính quyền phê duyệt. Vì vậy B đã
vi phạm theo Điều 82 Luật Nhà ở năm 2005. Theo qui định tại khoản 2 Điều 101: “Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải
tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước”. Như vậy, một
phần lỗi ở đây là do cơ quan chức năng đã không kiểm soat việc cải tạo nhà ở
của B, để cho B xây dựng không đúng theo như thiết kế.
Thứ hai, theo điểm c khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở 2005: “Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng
nhà ở có thay đổi so với nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã
được cấp thì chủ sở hữu nhà ở phải đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở để xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận”.
Như vậy, theo qui định của Điều 78 thì bên B tiếp tục vi phạm khi không kê khai
phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất.
Thứ ba, B cho rằng căn nhà của ông vẫn
giữ nguyên hiện trạng từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không chấp nhận yêu
cầu của A. Quan điểm này đưa ra là hoàn toàn sai, bởi lẽ, ngay từ đầu thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho bên B nhà
cấp 4 với diện tích 24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn). Như
vậy, nhà ông B xây mới đã không còn như hiện trạng được chính quyền phê duyệt
và không nằm trong 24,9m2 mà Nhà nước bán cho.
-
Bên
A đã thực hiện đầy đủ các thủ tục để được giao đất (theo Quyết định số
1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vào ngày
29/9/2006) nên bên A đương nhiên có quyền sử dụng phần đất đang xảy ra tranh
chấp nêu trên.
Từ những phân tích ở trên theo cách
giải quyết của nhóm thì trong trưởng hợp này bên B(ông Liễu Thanh Quảng) phải tháo dỡ các
công trình đã làm ngoài bản thiết kế, trên phần đất chung (ngõ 1m2) và đất của
bên A để trả quyền sử dụng đất cho A và B phải chịu trách
nhiệm về hành vi của mình theo quy định của pháp luật tại Điều 140 Xử
lý đối với người vi phạm pháp luật về đất đai:“Người nào lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất hoặc sử dụng không
đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực
hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, các thủ tục hành
chính, các quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai, chuyển quyền sử dụng
đất trái phép hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo
tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
hình sự theo quy định của pháp luật...”
Tức
là bên B phải tháo dỡ phần đất xây dựng đã lấn chiếm sang của bên A:
- Tháo dỡ công trình: tường rào,
một phần bể nước ăn đã xây trên diện tích đất là 2,4m2 .
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của bên B lấn chiếm sang phần đất cấp
cho bên A diện tích là 1,13m2 .
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông B lấn chiếm sang phần đất
của bên A đã được cấp với diện tích là 2,24m2 .
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho bên A nêu
trên.
Trả lại cho bên A diện tích đất tranh chấp là 4,64m2 (gồm
2,4m2 trên đó bên B đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và
2,24m2 là phần ban công mái tôn lấn sang khoảng không trên đất).
Đồng thời trong vụ việc này bên B cũng phải
chịu toàn bộ chi phí về việc sửa chữa, chuyển giao và xử lý vụ án .
III. KẾT LUẬN
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý.Luật đất đai tuy đã điều chỉnh rất cụ thể và chi tiết về các vấn
đề liên quan đến đất như : quyền sử dụng đất, chuyển giao và mua bán đất , xác nhận phạm vi đất…Nhưng trên
thực tế khi áp dụng vào các vụ việc cụ thể thường nảy sinh ra nhiều vấn đề mâu
thuẫn khác nhau yêu cầu người giải quyết cần phải vận dụng những kinh nghiệm
xét xử và áp dụng một cách sáng suốt để xử lí sao cho phù hợp với lợi ích của
các bên. Tránh tình trạng giải quyết tranh chấp không chặt chẽ , thiếu sự công
bằng , phải giải quyết nhiều lần lãng phí kinh phí .Bên cạnh đó, hệ thống Luật
đất đai của chúng ta cần phải hoàn thiện, phát triển hơn nữa, sao cho có thể dự
liệu một cách đầy đủ các tình huống có thể phát sinh trong thực tế để có căn cứ
chính xác và rõ ràng giải quyết các vụ việc sau này.